Règles d’évolution des loyers: Parution du décret annuel

Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (modifié par le décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023) réglemente l’évolution de certains loyers dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. Selon ce texte, en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail, le loyer ne peut être augmenté au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) que s’il est manifestement sous-évalué ou si certains travaux sont réalisés. Ce texte s’applique aux baux de logements vides et meublés loués à titre de résidence principale, conclus ou renouvelés du 1er août 2023 au 31 juillet 2024. Ce décret qui permet d’augmenter le loyer sous certaines conditions ne s’applique pas aux logements classés F ou G (article 1-1 du décret du 27 juillet 2017 modifié).

Pour rappel, l’article 159 de la loi climat et résilience du 22 août 2021 interdit d’augmenter les loyers des logements classés F ou G, dans les conditions suivantes:

• en cas de nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (article 17, II de la loi du 6 juillet 1989) ;

• le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du bail (article 17-2, II de la loi de 1989);

• en cours de bail, la clause de révision de loyer selon l’IRL ne peut pas être appliquée (article 17-1, III de la loi de 1989).

Ces mesures s’appliquent aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. Nous reprenons ci-après les conditions permettant d’augmenter le loyer.

I. Les logements exclus du champ d’application du décret:

Il s’agit des logements faisant l’objet d’une première location et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois (article 2 du décret du 27 juillet 2017 modifié). Pour ces logements, le loyer est donc fixé librement au sens du décret.

II. Les logements soumis au décret

> Les logements faisant l’objet d’une relocation (changement de locataire)

Pour les logements reloués entre le 1er août 2023 et le 31 juillet 2024, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, augmenté de la variation de l’IRL si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail (article 3 du décret du 27 juillet 2017 modifié). L’article 4 du décret de 2017 modifié prévoit trois dérogations :

• si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC;

• lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (augmenté de la variation de l’IRL si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail) ;

• le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

> Les baux renouvelés (locataire déjà en place):

Si le bail est renouvelé entre le 1er août 2023 et le 31 juillet 2024, le loyer du bail renouvelé ne peut être réévalué (sauf révision prévue par une clause d’indexation figurant dans le bail). L’article 5 du décret de 2017 modifié prévoit une dérogation à cette règle: lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, celui-ci peut être réévalué, cette hausse ne pouvant toutefois excéder la plus élevée de ces deux limites :

• la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer pratiqué, révisé dans les limites de l’article 17-1, I de la loi de 1989 (c’est-à-dire suivant l’IRL) ;

• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.