Immobilier de montagne, la nouvelle donne

OPPORTUNITÉS — Qu’ils soient propriétaires, locataires ou investisseurs, les Français font les yeux doux au marché de la montagne, qui se présente aujourd’hui comme une option crédible été comme hiver. Avec, ce qui n’allait pas de soi, de sérieux atouts face au réchauffement climatique.

Voilà probablement l’un des plus grands paradoxes sur lesquels repose le marché immobilier français ! Alors que le réchauffement climatique annonce une inévitable raréfaction de l’enneigement, au moins jusqu’à moyenne altitude, on aurait pu croire les stations de ski, héritées en grande partie des années 60 à 90, condamnées à s’étioler. Il n’en est rien… Le premier tournant eut lieu lors de la canicule de l’été 2003, qui a amené des dizaines de milliers de vacanciers à rejoindre la montagne (Alpes, Pyrénées et Auvergne) afin de fuir la chaleur. Pour nombre d’entre eux, ce fut une première aux allures de révélation sur fond de nature préservée et d’air pur. Et même s’il n’existe aucune statistique officielle, les professionnels de l’hôtellerie d’altitude sont unanimes pour considérer que les stations de ski, qui s’éveillaient tout doucement au tourisme estival, ont gagné cette année-là leurs galons de rivales des stations littorales les plus courues — et les plus encombrées. Un mouvement qui s’est subitement accéléré à l’aune des années COVID-19, des périodes de confinement qu’elles ont engendré et de la généralisation du télétravail. D’un coup, la montagne, pas seulement française, est devenue une destination majeure. Dans le neuf comme dans l’ancien, pour les résidences principales comme secondaires ainsi que pour cette solution hybride que l’on appelle la résidence semi-principale. La crise sanitaire a donc fait découvrir aux Français les joies de la vie à la montagne, été comme hiver. « Nos clients ne sont plus à la recherche d’un bien où ils iraient uniquement pour skier mais plutôt d’une véritable résidence secondaire dans un joli cadre où ils pourraient se rendre tout au long de l’année. C’est d’ailleurs pour cette raison que même les stations de basse altitude (autour de 1 000 mètres) connaissent un franc succès auprès des vacanciers comme des investisseurs, explique Charles-Antoine Sialelli, directeur Alpes d’Athena Advisers. Et les stations en sont bien conscientes, étoffant leur offre d’activités et de services. »

Un marché en voie de consolidation

La FNAIM Savoie Mont-Blanc a enregistré pour la saison d’été 2023 une fréquentation en hausse de 1,9 % par rapport à 2022, elle-même considérée comme une année record. Et des réservations pour l’hiver 2023-2024 déjà en avance sur celles de l’an passé. Cet engouement se traduit sur le plan immobilier, avec des prix en moyenne montagne s’établissant entre 4 500 et 5 000 €/m2, autour de 10 000 €/ m2 dans les stations comme Avoriaz et Chamonix et jusqu’à 20 000, voire 40 000 €/m2 dans des stations de prestige, comme Courchevel ou Méribel. Et même si les volumes de vente se contractent sous l’effet de la hausse des taux, la demande reste soutenue et porte ce marché dont les prix devraient rester stables ou éventuellement très légèrement baisser dans les mois à venir, mais moins que ceux du reste du marché français, selon la FNAIM. « L’immobilier de tourisme en montagne réagit avec modération à la hausse des taux », confirment Grégory Flon et Benjamin Berger, respectivement président fondateur et directeur général associés du réseau d’agence Cimalpes. La remontée des taux d’intérêt n’a en effet qu’un impact réduit sur un marché composé à 59 % de résidences secondaires (chiffre FNAIM). « Quand les zones urbaines rencontrent des corrections, l’immobilier en montagne, plus particulièrement dans les Alpes, suit une autre courbe qui s’apparente à une consolidation, poursuivent les dirigeants de Cimaples. La montagne offre ce double avantage : celui de l’investissement patrimonial, mais aussi celui d’un mode de vie plus sain, plus proche de la nature, et donc plus séduisant à long terme. Par conséquent, même si le marché immobilier global connaît des soubresauts, celui de la montagne n’a jamais aussi bien porté sa réputation de valeur refuge. »  Il s’agit en fait de repenser le modèle de la vie en montagne. Ni feu de paille, ni méthode Coué, l’immobilier de montagne semble cumuler les atouts. « Nous voyons de plus en plus de clients, surtout dans le monde post-Covid-19, qui recherchent un cocon avec de l’espace pour se réunir en famille et entre amis ou encore un espace pouvant faire office de bureau pour y travailler une bonne partie de l’année. Ils vont favoriser l’achat d’un chalet, demi-chalet ou penthouse dans une station un peu moins connue pour avoir plus d’espace et un meilleur emplacement dans ce resort »  ajoute Camille Letuve, directeur associé d’Athena Advisers.

ORIENTATION

Les 6 tendances qui influencent le marché immobilier de la montagne

1 Une concentration des acteurs

Durant les deux dernières années, certains acteurs de l’immobilier ont procédé à l’acquisition de petits groupes d’agences ou d’agences indépendantes influentes sur leurs territoires dans les Alpes. Le développement devient stratégique pour gagner des parts de marché.

2 Ubérisation de la location touristique, mythe ou réalité ?

La professionnalisation de la mise en location devient une véritable réponse aux propriétaires désireux de rentabiliser leurs propriétés tout en bénéficiant d’une résidence secondaire à la montagne.

3 La rénovation, nouvel enjeu majeur

La rénovation des bâtiments est perçue par les professionnels du secteur comme le prochain grand enjeu de l’immobilier. Bien que cette année encore, les locations saisonnières et les transactions ne soient pas contraintes par le volet logement de la Loi Climat & Résilience, tout porte à croire qu’il faut anticiper.

4 Une fiscalité toujours attractive pour les acquéreurs

L’acquisition d’un bien et sa mise en location bénéficient de différentes mesures pour optimiser ses revenus et sa fiscalité. Notamment via le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

5 Les Alpes, première destination de ski au monde

Avec une infrastructure de pointe, une clientèle internationale et une offre hôtelière diverse, les Alpes confirment leur statut de destination ski incontournable.

6 Un marché dynamique porté par le tourisme et la rareté de l’offre

Le marché de l’immobilier dans les Alpes n’est pas hermétique à la conjoncture, mais suit ses propres règles. Bien que stable, le marché semble en fin de cycle haussier, dissuadant la spéculation sur une croissance des prix future et incitant les vendeurs à ne pas attendre.

Le casse-tête des passoires thermiques

Le fait que les grandes chaînes hôtelières soient nombreuses à vouloir s’implanter en altitude, avec les investissements que cela représente, constitue un autre indicateur de la bonne santé de ce marché. Avec en corollaire une inexorable montée en gamme de l’offre, redonnant peu ou prou aux stations le caractère élitiste qu’elles avaient dans les années 50, avant la démocratisation du ski. « L’essor de l’immobilier haut de gamme en montagne, que ce soit dans les Alpes françaises ou suisses, représente une tendance de fond ces dernières années », estime Thibault de Saint Vincent, le président de Barnes International, un réseau de référence pour l’immobilier de prestige. « Cette tendance s’explique principalement par la qualité de vie exceptionnelle qu’offrent les stations de ski. De nombreuses destinations de montagne ont en effet élargi leur offre d’activités estivales avec la randonnée, le VTT, le golf et d’autres sports de plein air. Cela les rend attrayantes toute l’année ». Ainsi des stations comme Chamonix et Megève ont aujourd’hui le vent en poupe auprès des acheteurs du monde entier. « L’amélioration des infrastructures de transport telles que les liaisons aériennes et les autoroutes a pour sa part facilité l’accès aux régions montagneuses, ce qui a élargi la clientèle potentielle. Le réchauffement climatique a finalement un impact limité sur le pouvoir d’attraction des stations de montagne car de plus en plus de résidents ou de visiteurs ne considèrent plus le ski comme une activité essentielle », ajoute Thibault de Saint Vincent. Une situation qui se vérifie dans les Alpes de manière générale, moins en Auvergne et dans les Pyrénées, plus axées sur un tourisme rural et menacées par le manque de neige en hiver. Reste un bémol de taille dans ce tableau idyllique : la part de logements énergivores (classés F ou G au DPE) est nettement plus importante dans les stations de ski que dans l’ensemble des communes métropolitaine, à 38 % contre 21 % (source FNAIM). Ceci étant dû à la politique d’urbanisme volontariste des années 60, pas toujours regardante sur la qualité de construction. Leur interdiction à la location, qui pourrait commencer dès 2025 pour les moins bien classés, ressemble à un casse-tête autant pour les municipalités que pour les propriétaires privés. Le coût d’une rénovation est en effet quasiment impossible à rentabiliser, à moins de disposer de la puissance financière d’un promoteur immobilier (lire interview ci-contre). Le neuf — ou l’ancien réhabilité dans les règles de l’art — paraît donc cumuler les atouts, moyennant un surcoût allant de 30 à 100 % (!) sur de l’ancien non rénové.

« Le neuf est l’avenir de l’immobilier d’altitude »

ENTRETIEN — Vincent Davy est directeur régional de Crédit Agricole Immobilier pour la région Auvergne-Rhône-Alpes et président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Alpes. Avec 50 membres sur 5 départements (Drôme, Isère, Savoie, Haute-Savoie et Hautes-Alpes), la FPI Alpes agit pour améliorer la qualité de l’habitat, les conditions de logement et la productivité, maîtriser les prix de revient et favoriser la production de logements collectifs afin de répondre aux besoins variés du plus grand nombre de concitoyens.

À part celles situées à haute altitude, les stations luttent contre le manque de neige. Dans ces conditions, le modèle des stations de ski traditionnelles est-il obsolète ?

Vincent Davy : Dans les Alpes, les stations les plus élevées comme Val-d’Isère, Tignes, Val-Thorens ou l’Alpe-d’Huez ne sont pas réellement menacées par un manque d’enneigement sur leur domaine skiable. Les modèles et les prévisions météorologiques à long terme sont assez rassurants sur ce point. Les principaux groupes immobiliers opérant en montagne continuent donc d’y développer des programmes de qualité. Pour les stations situées à moyenne altitude, tout dépend de la manière dont elles ont réussi à prendre le virage d’une certaine vie de village active toute l’année. C’est par exemple le cas de La Clusaz, qui est aujourd’hui un modèle de ce que peuvent et doivent devenir les stations pour continuer d’exister malgré le manque de neige, en misant sur des activités culturelles, gastronomiques et sportives à savourer en toute saison. De manière globale, enfin, il va de soi que les constructions souvent massives des années 70 et 80 ne sont plus d’actualité !

En quoi le neuf se pose-t-il en alternative crédible en montagne face au charme de l’ancien ?

Habiter dans un chalet ancien de bois paraît très tentant sur le papier. Mais s’il n’a pas été réhabilité pour correspondre aux standards modernes en termes de confort et de performance énergétique, le rêve se montre très loin de la réalité… Les constructions neuves d’aujourd’hui cumulent le meilleur des deux mondes, avec un confort remarquable, de grands espaces lumineux, une isolation de haut niveau et la généralisation des matériaux nobles, à commencer par la pierre et le bois, autant à l’intérieur que pour les façades extérieures. Ces matériaux sont d’ailleurs bien souvent des matériaux de récupération, prélevés sur d’anciennes constructions comme des fermes abandonnées.

Les chalets bénéficient-ils d’une cote d’amour supérieure à celle des appartements dans le neuf ?

Les acheteurs veulent en priorité retrouver en montagne le confort dont ils disposent dans leur logement à Paris, à Lille ou à Londres. Un appartement est pour eux le choix naturel car ils n’ont pas forcément envie de devoir s’occuper de la gestion d’un chalet, plus lourde. C’est le rôle du promoteur de connaître sa clientèle et de lui proposer le cas échéant une alternative sous forme de chalet.

Est-il encore possible de construire en montagne ? Y a-t-il des terrains disponibles ?

Bien sûr, mais ils sont comme en plaine déterminés par le PLU et le schéma de cohérence territoriale, le SCoT. Donc par la volonté des élus. En parallèle, les promoteurs mènent dès que c’est possible des opérations de restructuration et de réhabilitation d’anciens immeubles des années 60 à 90 dont les appartements sont rénovés, agrandis et habillés de matériaux nobles. Ce qui revient à une construction neuve, mais sur un emplacement déjà construit.

Le prix de la construction en altitude réserve-t-il l’achat à une clientèle aisée ?

Oui, automatiquement. Le prix du foncier, déjà, est plus élevé car l’offre est plus rare qu’en plaine. Le prix des travaux est pour sa part plus élevé car il y a moins d’entreprises de construction qui travaillent en altitude, parce que les matériaux utilisés sont chers et parce qu’un chantier dans une station de ski obéit à des règles spécifiques. Le gros oeuvre doit en effet s’arrêter et les grues doivent être démontées durant la saison hivernale pour ne pas gêner les vacanciers.

Sur le plan de l’investissement patrimonial, est-il intéressant d’acheter en montagne ?

Sans hésiter ! Il y a en montagne structurellement plus de demande que d’offre, par manque de place. Par rapport à d’autres destinations de villégiature comme le bord de mer, l’investissement sera a priori plus lourd financièrement mais il aura, sans jeu de mots, le statut d’une valeur refuge.