Une proposition de loi pour « lutter contre les congés locatifs frauduleux »?

BILAN — Le 20 mars dernier, Sylvain Grataloup, Président de l’UNPI, était auditionné dans le cadre d’une « mission d’application » lancée par la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale concernant la loi  "Kasbarian"  du 27 juillet 2023 (1). Devant les députés rapporteurs Frédéric Falcon et Caroline Yadan, il a pu formuler des critiques générales et faire état des premières expériences territoriales des Chambres UNPI.

Une protection imparfaite contre les squats

En tant qu’elle simplifie la procédure « rapide » devant le préfet en cas de squat, ou en étendant celle-ci aux logements même vacants, la loi Kasbarian constitue certainement une amélioration. L’arsenal anti-squat existant comporte néanmoins des failles. Certaines tiennent à la définition même du squat. Le Code pénal définit ce dernier comme l’introduction dans le local d’autrui « à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte ». Comme le souligne l’UNPI 46, que faire lorsque des locataires « remettent les clés à des amis SDF » (le cas n’est pas rare…) ? Au moment d’aller voir le préfet, ce dernier refusera d’admettre que cette situation rentre dans le cadre de la procédure anti-squat prévue à l’article 38 de la loi « DALO ».

D’autres difficultés proviennent du manque de réactivité des autorités chargées d’intervenir. La loi Kasbarian a étendu aux maires et aux commissaires de justice la possibilité de dresser un constat d’occupation illicite (en plus des officiers de police judiciaire), constat sur la foi duquel le préfet ordonnera ou non l’expulsion des squatteurs. Hélas, si des propriétaires se plaignent de ne pas réussir à faire intervenir la police, les Chambres UNPI 04 et 38 rapportent que les maires se déplacent encore moins. Malheureusement, cette non-réactivité ne semble pas pouvoir être sanctionnée en justice. Ainsi, un propriétaire ayant intenté un référé-liberté après le refus du maire de Marseille de constater une occupation illicite a été définitivement débouté par le Conseil d’État. Confirmant la décision de rejet du juge des référés du tribunal administratif, les juges du Palais royal ont en effet décidé que la condition d’urgence n’était pas remplie parce que « d’une part, le constat de l’occupation illicite d’un bien [par le maire] n’est pas enserré dans un délai particulier (…), d’autre part, parce que le requérant n’a pas établi se trouver dans l’impossibilité matérielle de faire constater l’occupation illicite par un commissaire de justice » (Conseil d’État, Juge des référés, 11 octobre 2023, n° 488783). Autrement dit, la possibilité introduite par la loi Kasbarian de faire constater un squat par le maire peut être purement fictive, la victime devant alors faire appel à un OPJ ou, plus simplement, à un commissaire de justice (à ses frais).

Enfin, concernant l’alourdissement des sanctions à l’encontre des squatteurs, et comme le souligne l’UNPI 38, le droit pénal, même réformé, ne fait pas « assez peur ».

1) Sur cette loi, voir notre numéro d’octobre 2023, page 30

Les procédures d’expulsion demeurent éprouvantes

Comme l’a fait valoir Sylvain Grataloup, Président de l’UNPI, si la loi du 27 juillet 2023 a réduit certains délais de la procédure d’expulsion, ce n’est que très marginalement (notamment, passage du délai de deux mois à six semaines pour l’acquisition de la clause résolutoire). « En pratique, il est peu probable que la réduction de ces délais accélère la procédure, en raison de la difficulté d’obtenir, en fonction des juridictions, une date d’audience avant plusieurs mois » (2). L’engorgement des tribunaux semble ici être au cœur du problème. L’UNPI 38 comme l’UNPI 46 évoquent un délai moyen de six mois pour obtenir une audience. Ainsi que le souligne l’UNPI 87, « les tribunaux sont tellement engorgés que ce n’est pas en si peu de temps que la fluidité va pouvoir se réaliser ».

Par ailleurs, la loi Kasbarian n’a pas mis un terme à certaines stratégies récurrentes mises au point pour retarder l’expulsion. L’UNPI 72 et l’UNPI 04 rappellent ainsi que des locataires en impayés invoquent l’insalubrité du logement et obtiennent des services techniques des rapports à charge. Les propriétaires doivent alors s’armer de patience pour faire rétablir la vérité et pouvoir récupérer leur logement. Le Président de l’UNPI en a profité pour militer, à nouveau, en faveur du respect du principe du contradictoire dès la première visite du logement (la jurisprudence actuelle considère que le contradictoire est respecté dès lors que le propriétaire a la possibilité de contester après coup les conclusions des rapports). Les chambres UNPI 04 et 46 confirment également que des locataires retardent sciemment l’établissement du diagnostic social et financier (DSF) dans le but de repousser la décision du juge. Cette stratégie est néanmoins très hasardeuse, l’UNPI 87 indiquant que des jugements sont rendus même sans DSF : « dans notre département, quand le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, la décision le mentionne, mais il y a décision ».

Enfin, Sylvain Grataloup a pu critiquer la difficulté d’obtenir des préfets le concours de la force publique pour faire exécuter des jugements d’expulsion. Il a reporté le témoignage de l’UNPI 38, selon lequel il est nécessaire de « relancer » le préfet à maintes reprises pour espérer faire avancer la procédure. Au point que, en définitive, c’est souvent avec l’engagement de la responsabilité de l’État (pour non-exécution d’une décision de justice) que les affaires se résolvent. Il est d’ailleurs frappant que des préfectures (comme celle de Paris) mettent en ligne des formulaires d’indemnisation, l’idée étant que l’État préfère prendre en charge l’indemnisation des propriétaires plutôt que de prêter son concours à l’exécution des jugements d’expulsion. La Chambre UNPI 04 évoque quant à elle un refus systématique d’organiser des opérations d’expulsion en présence de familles avec enfants. Cependant, les pratiques diffèrent sensiblement d’un département à l’autre. À l’inverse de ce qui précède, l’UNPI 46 rapporte par exemple que « la Préfecture refuse peu l’octroi de la force publique, dans la mesure où elle n’a pas les fonds pour indemniser les propriétaires ».

À SAVOIR

Une circulaire du 23 novembre 2023 sur la loi Kasbarian

La circulaire qu’a adressé le garde des Sceaux aux procureurs en novembre 2023 concernant la loi du 27 juillet 2023 consiste, principalement, à récapituler des solutions jurisprudentielles déjà connues. On note néanmoins un appel du ministre à ce que le volet pénal de la loi Kasbarian soit pleinement appliqué. Les procureurs devront ainsi veiller « à ce que les parquets développent et animent une politique pénale dynamique et empreinte de fermeté en matière de lutte contre les squats ».