Parution du décret annuel relatif à l’évolution de certains loyers

RÉGLEMENTATION — Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié concerne l’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail. Explications. Par Arnaud Couvelard, juriste de l’UNPI

Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (modifié par le décret n° 2024-854 du 24 juillet 2024) réglemente l’évolution de certains loyers dans les communes « tendues » d’aires urbaines de plus de

50 000 habitants où s’applique la taxe sur les logements vacants. Plus précisément, il s’agit des 1 434 communes listées par la première liste annexée au décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (1) (avant ce dernier décret, cette réglementation concernait 1 140 communes).

Selon le décret du 27 juillet 2017 modifié, en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail, le loyer ne peut être augmenté au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) que s’il est manifestement sous-évalué ou si certains travaux sont réalisés. Ce texte s’applique aux baux de logements vides et meublés loués à titre de résidence principale, conclus ou renouvelés du 1er août 2024 au 31 juillet 2025.

Nous reprenons ci-après les conditions permet- tant d’augmenter le loyer.

I. Les logements exclus du champ d’application du décret:

Il s’agit des logements faisant l’objet d’une pre- mière location et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois (article 2 du décret du 27 juillet 2017 modifié). Pour ces logements, le loyer est donc fixé librement au sens du décret.

II. Les logements soumis au décret:

> Les logements faisant l’objet d’une relocation (changement de locataire)

Pour les logements reloués entre le 1er août 2024 et le 31 juillet 2025, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, augmenté de la variation de l’IRL si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail (2) (article 3 du décret du 27 juillet 2017 modifié).

L’article 4 du décret de 2017 modifié prévoit trois dérogations :
• si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (3) portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;

• lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (4) et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (augmenté de la variation de l’IRL si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail) ;
• le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

> Les baux renouvelés (locataire déjà en place)

Si le bail est renouvelé entre le 1er août 2024 et le 31 juillet 2025, le loyer du bail renouvelé ne peut être réévalué (sauf révision prévue par une clause d’indexation figurant dans le bail).

L’article 5 du décret de 2017 modifié prévoit une dérogation à cette règle : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, celui-ci peut être réévalué, cette hausse ne pouvant toutefois excéder la plus élevée de ces deux limites :

• la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (4) et le dernier loyer pratiqué, révisé dans les limites de l’article 17-1, I de la loi de 1989 (c’est-à-dire suivant l’IRL) ;

• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son der- nier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

PARTICULARITÉS

La situation à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et dans 18 communes de la région parisienne

L’encadrement des loyers « loi ELAN » du 23 novembre 2018 se cumule avec le blocage des loyers de relocation et de renouvellement.

En d’autres termes, dans ces 24 villes, il faut à la fois respecter les loyers de références fixés par arrêté préfectoral et le présent décret de blocage des loyers du 27 juillet 2017 modifié.

En plus des règles énoncées au point II, il convient de respecter les particularités suivantes :
> s’il s’agit d’une relocation : si le bailleur peut se prévaloir de l’un des trois motifs de dérogations prévus à l’article 4 du décret de 2017 modifié, le nouveau loyer ne peut en aucun cas dépasser le loyer de référence majoré (article 9, 1° du décret). Par ailleurs, il est impossible d’augmenter le loyer si le total « dernier loyer exigé du précédent locataire + éventuel complément de loyer » est supérieur au loyer de référence majoré applicable au jour de la relocation (article 9, 2° du décret);

> s’il s’agit d’un renouvellement de bail: l’article 5 du décret de 2017 modifié qui prévoit une dérogation ne s’applique pas dans ces 24 villes (article 9, 3° du décret). Seule la procédure prévue à l’article 140, VI de la loi ELAN s’applique : six mois au moins avant l’échéance du bail, le propriétaire peut demander l’application du loyer de référence minoré si le loyer actuel y est inférieur et aucune référence de loyer n’est à apporter (c’est au locataire d’apporter des références s’il entend contrer la demande d’augmentation du propriétaire).

À noter: 24 communes du Pays basque et 21 communes de l’agglomération grenobloise (voir les décrets n° 2023-981 du 23 octobre 2023 et n° 2023-1046 du 16 novembre 2023) seront également prochainement concernées par l’encadrement des loyers « loi ELAN » (en attente de parution des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence).

CAS PARTICULIER

Les logements classés F et G

Le décret du 27 juillet 2017 modifié qui permet d’augmenter le loyer sous certaines conditions ne s’applique pas aux logements classés F ou G (article 1-1 du décret du 27 juillet 2017 modifié). Pour rappel, l’article 159 de la loi climat et résilience du 22 août 2021 interdit d’augmenter les loyers des logements classés F ou G, dans les conditions suivantes :

> en cas de nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (article 17, II de la loi du 6 juillet 1989);
> le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du bail (article 17-2, II de la loi de 1989);
> en cours de bail, la clause de révision de loyer selon l’IRL ne peut pas être appliquée (article 17-1, III de la loi de 1989). Ces mesures s’appliquent aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.