Copropriété Des évolutions à tous les étages

ÉVOLUTION — La copropriété vit une époque de profondes mutations. Du sous-sol avec la création de souplex aux chambres de bonnes situées sous les toits, en passant par le local vélos, l’immeuble doit souvent se rénover mais aussi s’adapter à de nouveaux usages.

Par Christophe Demay

Qui aurait imaginé il y a 30 ans vivre en sous-sol ? Qui pouvait prédire l’essor du Airbnb ? Ou que le vélo viendrait à supplanter la voiture dans les grandes métropoles ? Autant de nouveaux usages auxquels l’immeuble doit aujourd’hui répondre. La tâche n’est pas simple. Car les quelques 900 000 copropriétés de France et de Navarre (1) sont souvent anciennes et n’ont pas été pensées pour être évolutives. Plus de la moitié des logements en copropriété se trouvent dans des immeubles construits avant 1974. La tâche est d’autant plus ardue que la copropriété demeure, par essence, une communauté d’intérêts parfois (souvent ?) divergents. Le législateur s’est emparé du sujet. Par exemple, depuis le 30 décembre 2022, lorsque la copropriété souhaite rénover son parc de stationnement automobile, elle doit aussi prévoir des emplacements sécurisés pour les vélos. Plus près de nous, la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale fournit de nouveaux outils aux copropriétés (2). Les règles sont nombreuses et, pour gagner encore en complexité, elles évoluent sans cesse sous l’action d’une jurisprudence fournie. Par exemple, en janvier 2024, la Cour de cassation a semblé énoncer que la clause d’habitation bourgeoise ne peut plus être invoquée pour interdire des locations touristiques si ces locations ne revêtent pas le « caractère d’un service para-hôtelier » (avec fourniture de petits-déjeuners, de linge, etc.). Ces évolutions continues ajoutent encore à l’extrême complexité de la copropriété qui vit une époque charnière. L’année 2025 apporte une illustration flagrante. Avec le Plan pluriannuel de travaux (PPT), le DPE collectif, le fonds de travaux élargi, des règles du jeu modifiées pour les copropriétaires qui louent en Airbnb, de nouvelles mesures pour lutter contre l’habitat dégradé 3), le mille-feuille réglementaire s’épaissit jusqu’à friser l’indigestion.

Le souplex en copropriété : n’enterrez pas le droit

EXAMEN — Chaque m² est rare et cher dans les métropoles cotées et cette pression économique a fait émerger les souplex. Le mot est une contraction de « sous-sol » et duplex », désignant un logement sur deux niveaux dont l’un est partiellement ou totalement situé en sous-sol. Ce type d’aménagement soulève néanmoins des questions juridiques particulières en copropriété. Tour d’horizon des points de vigilance pour les copropriétaires souhaitant créer ou acheter un souplex.

Par Maître Olivier Pontnau, notaire à Paris

Cadre juridique et réglementaire

Souplex n’est pas synonyme de misère car certains lieux peuvent être somptueux dans leurs aménagements. Encore faut-il s’assurer que leur création est aussi solide sur dossier que sur site car le sujet est à la croisée de plusieurs réglementations.

Accord de la copropriété

L’aménagement d’un souplex nécessite généralement l’accord de la copropriété. La transformation d’une cave ou d’un local en sous-sol en pièce habitable constitue un changement d’usage qui doit être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires. Le règlement de copropriété peut également contenir des clauses spécifiques encadrant ou interdisant ce type de travaux. En dehors d’un changement d’usage ou d’une restriction, la création d’un souplex implique souvent des travaux sur parties communes (percement de trémie, création d’ouvertures, etc.) qui nécessitent là aussi l’accord de la copropriété. Pour illustrer concrètement les enjeux juridiques liés aux souplex, voici quelques exemples issus de la jurisprudence récente :

1. Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 mars 2020 : La Cour a rappelé que la transformation d’une cave en pièce d’habitation constituait un changement d’affectation nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, même en l’absence de travaux sur les parties communes.

2. Cour d’appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 13 janvier 2021 : Les juges ont considéré que l’aménagement d’un souplex sans autorisation de la copropriété constituait un trouble manifestement illicite, justifiant une mesure d’expulsion du locataire et la remise en état des lieux.

3. Conseil d’État, 24 juillet 2019 : Dans cette affaire, le Conseil d’État a validé le refus d’un permis de construire pour l’aménagement d’un souplex en zone inondable, considérant que le Plan de Prévention des Risques d’Inondation interdisait à juste titre la création de logements en sous-sol dans ce secteur.

Ces décisions soulignent l’importance de respecter scrupuleusement les procédures d’autorisation et les règles d’urbanisme lors de la création d’un souplex. Point de vigilance : s’il y a eu creusement du sol pour réaliser les aménagements, un rachat de partie commune doit être constaté avec le syndicat des copropriétaires (droit d’affouillement).

Règles d’urbanisme

Au-delà du droit de la copropriété, le projet devra respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Une déclaration préalable de travaux sera nécessaire si la surface créée est comprise entre 5 et 20 m². Au-delà de 20 m², un permis de construire sera exigé. Il faudra également vérifier la conformité du projet avec le Plan Local d’Urbanisme et le Plan de Prévention des Risques d’Inondation le cas échéant.

Normes locatives

Sur le plan technique, l’aménagement devra respecter les normes de décence et d’habitabilité fixées par le Code de la construction et de l’habitation. Cela concerne notamment la hauteur sous plafond (2,20 m minimum), l’éclairement naturel, la ventilation ou encore l’isolation. Le non-respect de ces règles peut entraîner la requalification du local en « logement indécent », ou pire en « logement insalubre » avec des conséquences juridiques importantes. La possibilité de louer le bien à usage d’habitation peut s’en trouver affaiblie, voire anéantie.

Démarches et procédures

Obtenir l’accord de la copropriété

La première étape consiste à vérifier le règlement de copropriété pour s’assurer qu’il n’interdit pas expressément la transformation de caves ou locaux en sous-sol. Si le règlement ne s’y oppose pas, il faudra ensuite obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le projet devra être inscrit à l’ordre du jour et faire l’objet d’un vote. La majorité requise dépendra de la nature exacte des travaux :

• Pour un simple changement d’usage sans impact sur les parties communes : majorité simple de l’article 24.

• Pour des travaux affectant les parties communes : majorité absolue de l’article 25.

• Pour une modification de la destination de l’immeuble : double majorité de l’article 26.

Dans l’hypothèse d’un achat de souplex après réalisation de la transformation, si les autorisations ne sont pas produites, il faudra s’assurer de l’écoulement du délai de prescription (de 5 à 30 ans).

Respecter les règles d’urbanisme

Une fois l’accord de la copropriété obtenu, le projet devra être conforme aux règles d’urbanisme locales.

Cela implique plusieurs démarches :

1. Vérifier la conformité avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui peut interdire ou encadrer ce type d’aménagement dans certaines zones.

2. Déposer une déclaration préalable de travaux en mairie si la surface créée est comprise entre 5 et 20 m².

3. Demander un permis de construire si la surface dépasse 20 m² ou si le projet modifie la structure porteuse ou la façade du bâtiment.

4. S’assurer que le projet est compatible avec le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) qui peut interdire la création de pièces habitables en sous-sol dans certains secteurs.

Le non-respect de ces règles expose à des sanctions pénales et à une obligation de remise en état des lieux.

Impacts fiscaux et financiers

La création d’un souplex a généralement des conséquences fiscales qu’il convient d’anticiper :

- Augmentation potentielle de la taxe foncière du fait de l’accroissement de la surface habitable.

- Plus-value latente en cas de revente ultérieure du bien.

- Nécessité éventuelle de revoir la répartition des charges de copropriété si la création du souplex modifie significativement la consistance du lot.

Conclusion : la valeur du projet étroitement liée à sa conformité juridique

La création d’un souplex en copropriété est un vrai levier de création de valeur s’il est correctement réalisé avec une étude de marché préalable. Un architecte pourra vous aider à concevoir un projet conforme aux normes techniques et urbanistiques. Le notaire sera précieux pour valider la faisabilité juridique du projet et rédiger la modification du règlement de copropriété.

Locations de courte durée : les tactiques de défense

DÉCRYPTAGE — Les locations de courte durée de type Airbnb ont bousculé des copropriétés qui n’y étaient pas préparées. Eldorado de rentabilité côté investisseurs, elles peuvent engendrer des nuisances pour les autres copropriétaires. Peut-on s’y opposer ? Comment s’y prendre ? Décryptage des règles applicables à cette matière explosive.

Le succès du concept AirBnB est fulgurant entre les partisans de la location de courte durée et les défenseurs de la tranquillité.

Dans cet affrontement, tout le monde veut connaître les possibilités d’attaquer cette activité.

Les uns pour sécuriser leur investissement, les autres pour y mettre fin.

La réponse dépend principalement des règlements de copropriété qui se divisent en 2 catégories : ceux qui s’y opposent et ceux qui laissent la porte ouverte.

Le règlement de copropriété s’oppose

Il existe différentes barrières infranchissables pour les loueurs de type AirBnB dans les règlements de copropriété.

Clauses traitant spécifiquement le sujet AirBnB

Le règlement de copropriété peut interdire spécifiquement la location meublée de courte durée dans l’immeuble à condition de justifier l’interdiction par le standing de l’immeuble ou son usage résidentiel. En pratique, 99 % des règlements de copropriété sont anachroniques sur ce sujet car leur immense majorité a été rédigée bien avant l’invention de ces plates-formes. C’est pourquoi les exemples d’interdiction expresse (et même d’autorisation) sont rares sur le terrain mais d’autres voies peuvent quand même l’interdire.

La clause d’habitation bourgeoise exclusive

La clause d’habitation bourgeoise exclusive est celle qui réserve l’immeuble à un usage résidentiel en interdisant toute autre activité dans l’immeuble, même professionnelle. Dans ce contexte, l’exploitation d’une location meublée de courte durée avec de fréquentes allées et venues donne de solides arguments pour obtenir son interdiction et expose l’investisseur à un risque élevé de condamnation.

L’interdiction des locations meublées

Une clause interdisant spécifiquement les locations meublées peut également faire obstacle aux locations saisonnières. Cependant, la validation de ces clauses n’est pas systématique en cas de contestation car elles portent une atteinte importante au droit de propriété.

L’assemblée générale peut inscrire l’interdiction dans le règlement de copropriété

Certaines copropriétés sont tentées de modifier leur règlement de copropriété en votant une interdiction formelle de location type AirBnB. La loi « Le Meur » du 19 novembre 2024 change la donne pour la régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés. Avant cette loi, l’interdiction nécessitait systématiquement l’unanimité des copropriétaires en application des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ». Désormais, la contrainte quasi-insurmontable de l’unanimité est levée et les copropriétés peuvent interdire ces locations à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette possibilité d’interdiction doit respecter les conditions suivantes :

• le règlement de copropriété doit déjà comporter une clause d’habitation bourgeoise qui interdit toute activité commerciale dans les appartements ;

• l’interdiction doit viser uniquement les lots à usage d’habitation ;

• les lots d’habitation à usage de résidences principales ne peuvent pas être visés par cette interdiction.

Quand l’activité commerciale est autorisée dans tout l’immeuble par le règlement de copropriété, l’interdiction des meublés de tourisme nécessite toujours l’unanimité des copropriétaires. Les propriétaires ou locataires qui louent leur logement en meublé de tourisme doivent également en informer le syndic, qui doit lui-même ensuite inscrire un point informatif à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En outre, les nouveaux règlements de copropriété signés à compter du 21 novembre 2024 doivent obligatoirement prendre position sur le sujet, en indiquant clairement si ces locations sont autorisées ou interdites.

Le règlement de copropriété laisse la porte ouverte

Les règlements de copropriété qui n’entrent pas dans la première catégorie entrouvrent la porte au système AirBnB sans pour autant la laisser grande ouverte.

La clause d’habitation bourgeoise simple

La clause d’habitation bourgeoise qui autorise les activités professionnelles ne fait pas obstacle par principe à la location meublée touristique. La logique de la jurisprudence est que les inconvénients générés par cette activité sont équivalents à l’usage professionnel en termes d’allées et venues. Néanmoins, ce signal d’ouverture n’est pas un blanc-seing donné aux investisseurs.

L’épouvantail de la qualification en activité commerciale

En présence d’une clause d’habitation bourgeoise simple, la copropriété pourra démontrer que l’exploitation du meublé est une activité commerciale au regard de l’intensité et de la diversité des prestations fournies qui la rapprochent de l’hôtellerie : réception de la clientèle, fréquence de rotation des occupants, blanchisserie, restauration au petit-déjeuner… La fourniture de prestations mineures comme la remise de clefs et le changement de draps ne suffit pas à caractériser la nature commerciale de l’activité et à déclencher l’interdiction. À cet égard, il est important de ne pas faire de confusion avec le régime fiscal de cette activité qui a une coloration commerciale mais n’entre pas en ligne de compte dans le droit de la copropriété.

Nuisances excessives

Les effets concrets de l’exploitation du meublé peuvent amener à interdire son exploitation si elle crée des nuisances excessives.

Ce type d’action peut se fonder sur les clauses générales du règlement de copropriété (tranquillité, interdiction des nuisances) ou encore sur l’invocation de troubles anormaux de voisinage.

Le joker : la réglementation d’urbanisme

Tout investisseur doit également respecter la législation relative aux changements d’usage et de destination dont la teneur devient de plus en plus restrictive dans les métropoles touristiques. À ce titre, le syndicat de copropriétaires peut invoquer l’absence d’autorisation au titre de la législation des changements d’usage ou de destination pour faire cesser une activité de type AirBnB dans un immeuble.

La procédure à suivre pour faire interdire les locations Airbnb

Face à des locations saisonnières problématiques, les copropriétaires devront engager les actions suivantes :

1. Envisager le recours à la loi « Le Meur » : conditions de la loi réunies ? majorité atteignable ?

Si c’est impossible :

2. Mise en demeure du propriétaire fautif par le syndic ;

3. Vote d’une résolution en assemblée générale pour engager une procédure judiciaire ;

4. Action en justice contre le copropriétaire récalcitrant.

La première étape consiste généralement à faire constater les nuisances et à adresser une mise en demeure au copropriétaire concerné. Si le problème persiste, une action en justice peut être engagée par le syndicat des copropriétaires et/ou les copropriétaires à titre individuel. Le juge appréciera alors la légalité de l’activité au regard du règlement de copropriété et des nuisances constatées. Il pourra ordonner la cessation des locations sous astreinte et éventuellement condamner le propriétaire fautif à des dommages et intérêts.

Des règles qui évoluent : ce qu’il faut retenir

La jurisprudence sur les locations Airbnb en copropriété est en constante évolution. Quelques points clés à retenir :

• Une interdiction générale et absolue des locations de courte durée est difficile à caractériser, sauf clause très explicite du règlement ;

• Les tribunaux recherchent un équilibre entre le droit individuel de propriété et les intérêts collectifs de la copropriété ;

• La preuve des nuisances est déterminante en l’absence d’interdiction formelle.

Chaque situation doit être examinée exploitant par exploitant et immeuble par immeuble. Une analyse approfondie du règlement de copropriété et des circonstances locales est indispensable avant d’engager toute action.

Aménager des combles en copropriété

ÉTUDE — Aménager des combles en copropriété peut être une excellente façon de gagner de l’espace supplémentaire, mais cela demande de respecter des étapes administratives et juridiques spécifiques, car les combles font souvent partie des parties communes du bâtiment. Voici les points clés à prendre en compte.

L’aménagement des combles

Vérifier la propriété des combles

Avant de démarrer, il est essentiel de déterminer si les combles appartiennent bien à la copropriété. En général :

• Parties communes : Les combles non aménagés sont souvent classés comme parties communes, appartenant à tous les copropriétaires.

• Parties privatives : Dans certains cas, les combles peuvent être attribués en jouissance privative à un copropriétaire (souvent celui de l’appartement en dessous), mais cette jouissance ne permet pas forcément de les aménager sans autorisation. La vérification se fait dans le règlement de copropriété.

Obtenir l’autorisation de l’assemblée générale (AG)

Aménager les combles pour y créer une pièce habitable, ou les annexer à un appartement, nécessite l’accord de la copropriété. En effet, cela implique des modifications des parties communes et/ou de l’usage du bâtiment.

• Majorité requise : Une autorisation lors de l’assemblée générale est nécessaire, souvent à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Parfois, une majorité encore plus élevée peut être exigée si des travaux modifient de manière significative les parties communes.

• Convention d’occupation : En cas d’accord, une convention doit être rédigée entre le copropriétaire et la copropriété, précisant les conditions d’occupation, les modalités de travaux, ainsi que la répartition des coûts.

Achat des combles (si nécessaire)

Si les combles sont classés comme parties communes, le copropriétaire souhaitant les aménager doit parfois acheter ces combles à la copropriété, ce qui nécessite une évaluation et une transaction financière. Une fois acquis, ces combles deviennent partie privative de l’appartement concerné.

Déclaration de travaux ou permis de construire

Une fois l’accord de la copropriété obtenu :

• Déclaration préalable de travaux : Si les travaux n’affectent pas la structure du bâtiment ni la surface totale.

• Permis de construire : Si l’aménagement modifie la structure, la façade ou crée une surface habitable de plus de 20 m² (ou 40 m² dans certaines zones urbaines).

Respect des normes de sécurité et d’urbanisme

L’aménagement doit se conformer aux règles d’urbanisme et de sécurité, comme :

• Hauteur sous plafond : Minimum de 1,80 m pour être considéré comme surface habitable.

• Isolation thermique et phonique.

• Accès et évacuation : Un escalier sécurisé et des issues de secours si nécessaire.

Répartition des charges de copropriété

Une fois les combles aménagés, il est possible que la répartition des charges soit modifiée pour inclure la nouvelle surface habitable. Cette modification doit être votée en AG et peut entraîner une révision des tantièmes de copropriété.

L’aménagement des anciennes chambres de bonnes

Les chambres de bonnes en copropriété, souvent situées sous les toits des immeubles anciens, suscitent un intérêt croissant pour leur potentiel d’aménagement ou de regroupement. Voici les aspects à connaître si vous envisagez d’acheter, d’aménager ou de regrouper des chambres de bonnes en copropriété :

Définition et statut juridique

• Parties privatives : La plupart des chambres de bonnes appartiennent à des copropriétaires et sont classées comme des parties privatives.

• Parties communes : Si elles sont rattachées à des combles non aménagés ou des zones communes, il peut être nécessaire de négocier avec la copropriété.

Achat ou regroupement de plusieurs chambres

• Vérification du titre de propriété : Assurez-vous que les chambres que vous envisagez d’acquérir ou de regrouper appartiennent à des parties privatives, ou qu’elles sont vendues par la copropriété.

• Assemblage : Si vous voulez regrouper plusieurs chambres, vous devrez probablement obtenir des autorisations pour modifier les cloisons ou percer des murs porteurs.

Autorisation de la copropriété

Même si les chambres sont des parties privatives, toute modification impliquant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessite l’accord de la copropriété, par exemple :

• Création ou modification d’un accès commun.

• Installation ou agrandissement de fenêtres ou de lucarnes (modification de la toiture).

• Modification des réseaux (électricité, eau, évacuations). Ces travaux doivent être votés en assemblée générale :

• À la majorité simple (article 24) pour des travaux mineurs.

• À la majorité renforcée (article 25) si cela affecte les parties communes

Normes d’habitabilité et logement décent

Aux termes des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement dit « décent » se caractérise soit par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum. La pièce principale doit être dotée d’une ouverture à l’air libre, d’une cuisine ou d’un coin-cuisine, d’une douche ou d’une baignoire, d’un water-closet séparé. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un water-closet extérieur au logement à condition que ce water-closet soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Les portes et fenêtres, ainsi que les murs et parois du logement donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il est précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. A défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal judiciaire. De plus, des règlements sanitaires départementaux peuvent prévoir des prescriptions spécifiques à l’entretien, l’utilisation et l’aménagement des locaux d’habitation qu’il faudra respecter (étant précisé que les règles du règlement sanitaire prévalent lorsqu’elles sont plus strictes que celles du décret). La sanction du non-respect peut aller jusqu’à la confiscation des biens et l’interdiction d’acquérir, aux termes des dispositions de l’article 225-26 du Code pénal (« marchand de sommeil »).

Permis ou déclaration de travaux

• Déclaration préalable de travaux : Pour des modifications mineures comme la création de fenêtres.

• Permis de construire : Si les travaux modifient la structure ou l’usage des chambres.

Aspects financiers

• Augmentation des charges : Si vous regroupez ou aménagez les chambres, vos tantièmes de copropriété et donc vos charges peuvent augmenter.

• Valorisation immobilière : Les chambres de bonnes aménagées peuvent représenter un investissement rentable, mais les travaux peuvent être coûteux.

Points de vigilance

• Règlement de copropriété : Consultez-le pour vérifier les éventuelles restrictions sur l’usage des chambres de bonnes.

• Servitudes : Vérifiez s’il existe des droits d’usage ou des restrictions sur ces espaces.

• Conformité des travaux : Faites appel à un architecte ou à un expert en bâtiment pour garantir que les travaux respectent les normes.

En résumé, les chambres de bonnes en copropriété peuvent offrir un fort potentiel d’aménagement, mais elles nécessitent une étude approfondie des règles de la copropriété, du code de la construction et de l’habitation, du code de l’urbanisme, des contraintes techniques et des coûts associés. La consultation d’un notaire est essentielle.