Travaux votés en assemblée mais non réalisés : que peut faire un copropriétaire ?
Un ravalement voté, un ascenseur à remplacer, une toiture à rénover… mais rien ne bouge. De nombreux copropriétaires se retrouvent dans cette impasse : les travaux sont validés, mais le chantier reste lettre morte. Face à un syndic inactif, un blocage administratif ou un financement en attente, il existe des recours concrets pour faire avancer les choses.
1. Vérifier la nature de la décision et son échéance
La première chose à faire est de relire le procès-verbal de l’assemblée générale où les travaux ont été votés. Plusieurs points doivent être vérifiés :
- La nature de la résolution : s’agit-il d’une simple approbation du principe des travaux, ou d’un vote ferme avec désignation d’un prestataire et approbation d’un devis ?
- Le délai de mise en œuvre prévu (s’il est mentionné).
- L’existence éventuelle d’une condition suspensive, par exemple l’obtention d’un prêt, d’une subvention ou d’un permis.
Si la résolution n’est pas exécutoire (ex : absence de majorité suffisante, contestation en cours, etc.), le syndic ne peut pas engager les travaux.
2. Identifier la cause du blocage
Plusieurs raisons peuvent expliquer l’absence de lancement des travaux :
- Le syndic a manqué à son obligation d’exécution.
- Le projet nécessite des démarches administratives en attente (urbanisme, autorisation, recours).
- Le financement (appel de fonds, emprunt collectif) pose problème.
- Une opposition d’un copropriétaire bloque l’intervention sur les parties communes.
- Un recours judiciaire a été engagé contre la décision (suspensif dans certains cas).
Il convient d’interroger le syndic pour obtenir des explications écrites sur l’état d’avancement du projet.
3. Demander officiellement des explications au syndic
Tout copropriétaire peut adresser au syndic une mise en demeure par courrier recommandé avec AR pour lui demander d’exécuter la résolution votée ou de justifier son inaction. Cette démarche permet de :
- rappeler les obligations du syndic en tant que mandataire du syndicat,
- faire valoir un manquement contractuel,
- poser les bases d’une éventuelle action judiciaire.
Le syndic est tenu d’exécuter les décisions d’AG sauf empêchement légitime. En l’absence de réponse ou de suite concrète, une action en responsabilité peut être envisagée.
4. Demander l’inscription du point à l’ordre du jour de la prochaine AG
Pour relancer officiellement la question, il est possible de demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :
- rappel de la résolution votée,
- information sur l’état d’avancement des travaux,
- nouvelles propositions (nouveaux devis, échéancier, relance du syndic).
Tout copropriétaire peut formuler une demande motivée adressée au syndic par courrier recommandé. Cette initiative permet de remettre le sujet sur la table et de mobiliser d’autres copropriétaires.
5. Envisager une mise en demeure du syndic (voire sa révocation)
Si le syndic ne donne aucune suite malgré les relances, les copropriétaires peuvent envisager :
- une mise en demeure collective (signée par plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes),
- la révocation du syndic pour manquement grave à ses obligations, lors de la prochaine AG,
- l’éventuelle désignation judiciaire d’un administrateur provisoire si le fonctionnement de la copropriété est bloqué.
La révocation doit suivre une procédure stricte (inscription à l’ordre du jour, vote à la majorité absolue). Elle doit être envisagée si le syndic fait preuve d’une inertie manifeste ou porte préjudice aux intérêts du syndicat.
6. Recourir à une action judiciaire contre le syndic
En dernier recours, un ou plusieurs copropriétaires peuvent engager une action en responsabilité contre le syndic. Cette action peut viser :
- l’exécution forcée des décisions votées,
- la réparation d’un préjudice (ex : retard préjudiciable, dégradations liées à l’absence de travaux),
- la mise sous astreinte pour forcer l’exécution.
Le tribunal judiciaire est compétent. Il faudra prouver l’existence d’un vote valide, l’inaction injustifiée du syndic, et le préjudice subi. Un avocat spécialisé en droit de la copropriété est vivement recommandé.
7. Et si les travaux ne sont plus d’actualité ?
Dans certains cas, les copropriétaires peuvent vouloir annuler ou reporter une décision votée mais non exécutée, notamment si :
- les conditions économiques ont changé (inflation, hausse des devis),
- le besoin initial n’est plus aussi urgent,
- un nouveau projet plus adapté est proposé.
Il faudra alors convoquer une nouvelle AG pour révoquer la précédente décision, ou pour en voter une nouvelle. Attention : tant qu’elle n’est pas annulée, la décision initiale reste en vigueur juridiquement.
Un copropriétaire n’est jamais impuissant face à l’inaction
Les décisions votées en AG engagent le syndic et doivent être appliquées. L’inaction prolongée peut être sanctionnée. Le copropriétaire dispose d’outils concrets : mise en demeure, relance en AG, action en justice, voire demande de révocation. Il est donc essentiel de suivre l’exécution des décisions, de garder une trace des échanges et de mobiliser la copropriété pour éviter que les projets ne tombent dans l’oubli.
? Pour mieux défendre vos droits et comprendre les règles qui encadrent la vie en copropriété, abonnez-vous à "35 millions de propriétaires", le magazine expert des copropriétaires exigeants.
