Location meublée touristique : Comment préserver et booster les rendements ?

RÉÉQUILIBRAGE — Le temps des recettes toutes faites est terminé. Promulguée en novembre 2024, la loi Le Meur (1) a changé la donne pour la location de meublés touristiques. Fiscalité moins favorable, règles plus strictes, sanctions renforcées… Dans ce nouveau cadre, les propriétaires doivent revoir leur stratégie et être plus vigilants s’ils veulent continuer à tirer profit de la location de courte durée. Par Sabrina Bonarrigo, journaliste

Longtemps, la location meublée touristique a eu tout pour séduire : une demande soutenue, des loyers souvent élevés et une fiscalité plus douce que celle de la location classique. Ce temps-là est révolu. Depuis la loi Le Meur, la donne a changé. Régime fiscal moins favorable, cadre réglementaire plus serré, contrôle accru des communes… Le meublé de tourisme n’a pas perdu tout son intérêt, mais il impose désormais une gestion beaucoup plus fine. Pour continuer à dégager un bon rendement, les propriétaires doivent arbitrer avec méthode entre classement, régime d’imposition, stratégie locative et respect des nouvelles règles locales.

Le classement, un gain de visibilité

Parmi les leviers qui permettent encore de préserver la rentabilité, le classement reste une carte à jouer.

Sans être obligatoire, cette démarche encadrée par Atout France permet d’obtenir d’une à cinq étoiles pour cinq ans, à condition de répondre à 133 critères touchant aux équipements, à la qualité de service, à l’accessibilité et au développement durable. Le cadre est fixé par l’opérateur public, mais la procédure elle-même est confiée à des organismes agréés ou accrédités choisis par le propriétaire.

Dans ce marché ultra-concurrentiel submergé d’annonces en tous genres, le classement a un avantage majeur : il agit comme un label de confiance : « Pour le locataire, c’est un repère rassurant. Il garantit un logement conforme à un certain niveau de confort et cohérent avec le nombre d’étoiles affiché. Pour le propriétaire, c’est aussi un moyen de mieux positionner son offre et de gagner en visibilité, puisque les hébergements classés sont référencés dans le fichier national d’Atout France, ainsi que dans les offices de tourisme », explique Marie-Ange Brault, présidente de la Chambre UNPI de l’Aude et des Pyrénées-Orientales, entité qui classe également des meublés.

Une fois classé, le meublé peut arborer son nombre d’étoiles et le propriétaire utiliser le logo correspondant sur l’ensemble de ses supports de promotion. À cela s’ajoute un autre avantage commercial : le dispositif permet au propriétaire d’adhérer à l’Agence Nationale pour les Chèques-Vacances (ANCV) et donc de toucher une clientèle plus large. Reste la question du coût. Il varie selon les organismes agréés. « En ce qui nous concerne, il faut compter environ 130 euros pour un studio, 150 euros du T1 au T4, et 200 euros pour un T5. Nous établissons aussi des devis et proposons des tarifs dégressifs lorsqu’un même propriétaire fait classer plusieurs biens.

Des réductions peuvent aussi exister dans certaines communes ayant signé une convention avec notre association, comme par exemple la commune de Saint-Cyprien plage ainsi que la commune d’Amélie-les-Bains pour les curistes », ajoute Marie-Ange Brault, tout en précisant que le coût comprend le temps de préparation du dossier, la visite du logement, ainsi que le travail administratif et juridique réalisé après le classement.

Sur le plan fiscal, le classé garde une longueur d’avance

Le classement d’un meublé de tourisme ne se résume pas à un gain de visibilité. Depuis la loi Le Meur, il demeure, face à un meublé non classé, un levier fiscal encore utile, même si son avantage s’est nettement réduit. Pour les recettes perçues en 2025 et déclarées en 2026, le seuil du micro-BIC est fixé à 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé, avec un abattement de 30 % : 70 % des recettes demeurent donc imposables.

Pour un meublé de tourisme classé, ce seuil est de 77 700 euros, avec un abattement de 50 %. Pour les recettes perçues en 2026 et déclarées en 2027, le plafond applicable aux meublés classés est porté à 83 600 euros (2), tandis que celui des non classés reste fixé à 15 000 euros. Le classement conserve donc un avantage net face au non-classé. (Voir l’interview de Maître Didier Majerowiez, avocat fiscaliste, dans les pages suivantes.) Autre atout non négligeable pour les meublés classés : des exonérations fiscales peuvent être accordées en zone de revitalisation rurale, sous réserve d’une délibération locale et du respect de certaines conditions.

Régime réel : plus performant, mais plus exigeant

Qu’en est-il du régime réel ? Est-il toujours pertinent en termes de rentabilité ? Lorsque les recettes augmentent ou que les charges sont importantes, le régime réel continue de s’imposer comme une option sérieuse. Son principe est simple : au lieu de bénéficier d’un abattement forfaitaire, le propriétaire déduit ses charges réelles. Intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, impôts locaux, amortissements du mobilier et, sous conditions, du bien lui-même peuvent venir alléger la base imposable.

Pour les propriétaires ayant acheté à crédit ou engagé des dépenses significatives, le réel reste souvent plus performant que le micro-BIC. Il peut même, pendant plusieurs années, réduire très fortement l’imposition sur les loyers. Mais il n’est pas non plus une solution miracle. D’abord, parce qu’il suppose une comptabilité bien plus rigoureuse, avec des justificatifs, une liasse fiscale et souvent un accompagnement par un professionnel.

Ensuite, parce que l’arbitrage doit désormais intégrer un élément devenu essentiel : depuis la loi de finances pour 2025 (3), les amortissements déduits par les LMNP (4) au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025. Le réel conserve donc son intérêt en phase d’exploitation, mais il n’est plus un outil fiscal sans contrepartie au moment de la revente (5).

Taxe de séjour : l’effet classement

Le classement ne joue pas seulement sur l’attractivité du bien. Il influence aussi la taxe de séjour, avec à la clé un mode de calcul plus clair. Pour un meublé classé, la taxe repose sur une grille fixe liée au nombre d’étoiles, dans les limites du barème national.

En 2026, elle s’échelonne par exemple de 0,20 euro à 0,80 euro pour 1 étoile, de 0,50 euro à 1,70 euro pour 3 étoiles, et de 0,70 euro à 3,60 euros pour 5 étoiles.

Si la collectivité applique la taxe au réel, ce montant est dû par personne et par nuit. Si elle opte pour le forfait, le calcul se fait par hébergement, selon sa capacité d’accueil et le nombre de nuitées.

À l’inverse, pour un meublé non classé ou en attente de classement, la taxe est proportionnelle : entre 1 % et 5 % du coût HT par personne et par nuitée, dans la limite du plafond voté localement. Résultat : plus le prix de la nuitée grimpe, plus la taxe peut alourdir la facture du voyageur.

Le classement permet donc souvent de rendre cette charge plus prévisible, voire plus favorable commercialement.

Reste une variable décisive : c’est la commune ou l’EPCI (6) qui fixe le montant précis, la période d’application et le mode de perception. « Le plus prudent est donc de contacter directement la mairie pour connaître les règles de taxe de séjour applicables dans votre commune », poursuit Marie-Ange Brault. À noter qu’en Île-de-France, une taxe additionnelle de 200 % vient s’ajouter. D’autres taxes additionnelles régionales ou départementales peuvent aussi être instaurées selon les communes.
 

Bail mobilité : combler les périodes creuses

L’autre carte à jouer pour éviter les creux de revenus : opter pour le bail mobilité. Réservé aux logements meublés, ce contrat permet de louer un bien pour une durée de 1 à 10 mois. Non renouvelable et non reconductible, il s’adresse à un public précis : étudiants, apprentis, stagiaires, personnes en formation, volontaires en service civique, salariés en mutation professionnelle ou en mission temporaire.

En pratique, cette option peut être intéressante lorsque le logement connaît une forte saison touristique, puis des périodes creuses. Le bail mobilité permet alors de combler certains trous de calendrier avec un revenu plus stable. En revanche, il relève, selon les territoires, des règles d’encadrement de l’évolution des loyers (7), alors que les meublés de tourisme en sont exclus. Le recours au bail mobilité peut donc, dans certaines villes, soumettre le logement à des règles de plafonnement qui ne s’appliquent pas à la location touristique.

Reste un autre point de vigilance : alterner les deux types de location sur un même logement suppose un suivi plus rigoureux des périodes louées, des recettes et des règles applicables selon l’usage du bien.

Le non-respect des règles peut coûter cher

Désormais, préserver la rentabilité suppose aussi de bien connaître les changements législatifs et leur complexité. D’autant que la loi Le Meur a non seulement renforcé les règles, mais aussi les sanctions en cas de manquement.

À titre d’exemple, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les communes ont la possibilité, par délibération motivée, de réduire à 90 jours par an la durée maximale pendant laquelle une résidence principale peut être louée à des fins touristiques, contre 120 jours actuellement. En cas de dépassement, le propriétaire s’expose à une amende civile d’un montant maximum de 10 000 €.

Le durcissement concerne aussi le DPE. Il n’est plus seulement un indicateur technique, mais une condition d’exploitation. Depuis le 21 novembre 2024, dans les communes soumises à autorisation de changement d’usage, toute nouvelle autorisation définitive ou temporaire de louer un meublé de tourisme ne peut être accordée que s’il est justifié que la classe du logement est comprise entre A et E, avant un durcissement en 2034 (le logement devra être au minimum classé D).

1) Voir nos commentaires dans le numéro de janvier 2025 (pages 10 et suivantes)

2) L’article 50-0 du CGI prévoit en effet que les seuils existants « sont actualisés tous les trois ans dans la même proportion que l’évolution triennale de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu. »

3) Voir nos commentaires parus dans le numéro de mars 2025 (pages 18 et suivantes)

4) Loueurs en meublé non professionnels

5) Sont exclues de cette évolution fiscale les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées.

6) Établissement public de coopération intercommunale

7) Décret du 27 juillet 2017 modifié et encadrement des loyers « loi ELAN » du 23 novembre 2018