Fiscalité des meublés touristiques « Mon conseil est de ne plus raisonner avec les anciens réflexes »
RENTABILITÉ — Depuis la loi Le Meur, les propriétaires doivent composer avec un cadre moins généreux et nettement plus technique. Micro-BIC, régime réel, amortissements, seuils sociaux, SCI : Didier Majerowiez, avocat fiscaliste au barreau de Paris, décrypte les nouvelles règles du jeu et les choix décisifs pour continuer à louer sans sacrifier sa rentabilité. Par Sabrina Bonarrigo, journaliste
Maître Majerowiez, diriez-vous que la loi Le Meur a marqué la fin de l’âge d’or fiscal de la location meublée touristique ?
La loi Le Meur a mis fin à un régime fiscal très avantageux qui favorisait fortement la location meublée touristique, en particulier via le micro-BIC applicable aux meublés de tourisme classés. Concrètement, le véritable durcissement s’applique à compter des revenus 2025, avec des abattements moins favorables et des plafonds abaissés pour ces locations, alors que les revenus 2024 ont encore relevé du régime antérieur plus favorable.
Nous ne sommes plus dans une logique de « niche fiscale », mais dans une logique de normalisation. Parallèlement, la loi Le Meur a aussi renforcé les outils de régulation locale des meublés de tourisme, ce qui contribue à un environnement globalement plus contraignant. Cela ne signifie pas que tout intérêt fiscal a disparu : il reste encore des arbitrages à faire entre classement, micro-BIC et régime réel.
Le régime micro-BIC pour les meublés non classés (30 % d’abattement et 15 000 euros de plafond) a-t-il encore un intérêt réel pour les propriétaires ?
Ce régime conserve un intérêt, mais dans des cas plus limités. Pour les revenus perçus à compter de 2025, le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est devenu surtout un régime de simplicité, beaucoup moins un régime d’optimisation.
Il peut encore convenir si les recettes sont modestes, avec très peu de charges et peu ou pas d’emprunt. Mais dès qu’il existe des charges réelles un peu significatives, le régime réel redevient généralement plus performant. En pratique, le régime réel devient souvent plus intéressant lorsque les charges réelles et amortissements excèdent environ 30 % des recettes. Il faut par ailleurs anticiper qu’en cas de dépassement des seuils du micro-BIC, le passage au régime réel peut s’imposer de plein droit.
« La première erreur consiste à conserver le régime micro-BIC par habitude, sans vérifier si le régime réel n’est pas plus favorable »
Toujours en micro-BIC, pour les meublés classés, l’avantage subsiste, mais il a été réduit à 50 % d’abattement avec un plafond de 77 700 euros sur les revenus 2025. Faire classer son meublé est-il encore un vrai levier d’optimisation fiscale ?
La réponse est oui, mais dans une mesure plus limitée qu’auparavant. Le classement a perdu l’essentiel de l’avantage fiscal spécifique dont il bénéficiait autrefois. Désormais, en micro-BIC, un meublé de tourisme classé bénéficie du même plafond de 77 700 euros et du même abattement de 50 % qu’une location meublée classique.
En revanche, le classement conserve un intérêt réel par rapport au meublé de tourisme non classé, qui reste soumis à un plafond de 15 000 euros et à un abattement de 30 %. Autrement dit, le classement reste un outil d’arbitrage utile si l’objectif est de rester en meublé de tourisme, mais il n’offre plus l’avantage fiscal spécifique qu’il procurait auparavant.
En 2026, le bon réflexe est-il de chercher à rester au régime micro-BIC, ou au contraire d’assumer le passage au régime réel pour mieux piloter sa rentabilité ?
En 2026, le bon réflexe n’est plus de chercher à rester au micro-BIC à tout prix. Le véritable enjeu est celui de la rentabilité nette, après impôt et, le cas échéant, après prélèvements sociaux ou, selon les situations, après cotisations sociales.
Le micro-BIC reste un régime de simplicité : il applique un abattement forfaitaire de 30 % pour les meublés de tourisme non classés et de 50 % pour les meublés classés et les autres locations meublées, dans les limites de chiffre d’affaires prévues par les textes.
Dès lors qu’un bailleur supporte des charges significatives, notamment des intérêts d’emprunt, des travaux ou des frais de gestion, le régime réel est souvent plus adapté, car il permet de déduire les charges réellement supportées. En pratique, en 2026, le bon choix consiste à faire un calcul comparatif : si les charges réelles dépassent l’abattement du micro-BIC, le réel est souvent plus rentable, sinon le micro reste un outil de simplicité.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un passage au régime réel ? Et à partir de quel niveau de charges, de travaux ou d’emprunt le régime réel devient-il aujourd’hui plus intéressant que le micro-BIC ?
Le principal avantage du régime réel est qu’il permet de déduire les charges effectivement supportées, ainsi que les amortissements. C’est souvent ce qui permet de réduire très sensiblement, voire de neutraliser, le résultat imposable.
Le régime réel permet aussi, selon les cas, de faire apparaître un déficit, ce que le micro-BIC ne permet pas. Son principal inconvénient tient à sa technicité : il suppose une comptabilité suivie, des déclarations spécifiques, la conservation des justificatifs et, dans bien des cas, le recours à un expert-comptable.
En pratique, le régime réel devient généralement plus favorable lorsque le montant des charges et amortissements excède l’abattement du micro-BIC. Il ne s’agit toutefois pas d’un seuil absolu : le bon choix dépend aussi de la structure du financement, du niveau de travaux et de la durée de détention du bien.
La réforme visant à supprimer la déductibilité des amortissements en LMNP a-t-elle finalement été adoptée dans la loi de finances pour 2026, ou est-elle restée au stade des amendements ? Quel impact aurait une telle réforme ?
La suppression pure et simple de la déductibilité des amortissements en LMNP n’a pas été adoptée dans la loi de finances pour 2026.
En revanche, la loi de finances pour 2025 a profondément modifié le régime : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, la plus-value de cession est calculée en tenant compte des amortissements déduits pendant la période de location, via une minoration du prix d’acquisition, sauf dans certains cas expressément prévus par les textes, notamment dans certaines résidences étudiantes, seniors ou médico-sociales.
Concrètement, l’amortissement n’a donc pas disparu pendant l’exploitation : il reste déductible des loyers imposables, mais son avantage fiscal est désormais en partie repris au moment de la revente.
Si une suppression totale de la déductibilité des amortissements devait être adoptée à l’avenir, l’intérêt fiscal du régime LMNP serait fortement réduit, car les investisseurs perdraient l’un de ses principaux leviers par rapport à la location nue.
« Il ne faut pas négliger les sujets connexes, comme la CFE, la TVA en cas de prestations para-hôtelières, ou encore certaines impositions locales, qui peuvent peser sur la rentablilité nette »
Quelles sont les erreurs fiscales les plus fréquentes commises aujourd’hui par les bailleurs en meublé touristique ?
La première erreur consiste à conserver le régime micro-BIC par habitude, sans vérifier si le régime réel n’est pas plus favorable.
La deuxième consiste à mal appliquer les nouvelles règles du micro-BIC, en continuant à raisonner avec les anciens seuils et anciens abattements, alors que les meublés de tourisme non classés sont désormais soumis, à compter des revenus 2025, à un plafond de 15 000 euros et à un abattement de 30 %.
Beaucoup de bailleurs anticipent d’ailleurs mal les conditions dans lesquelles le passage au régime réel s’impose de plein droit, alors que ce basculement répond à des règles spécifiques. La troisième tient à une mauvaise anticipation du seuil de 23 000 euros et de ses conséquences, notamment sociales (voir encadré).
La quatrième réside dans une gestion insuffisamment rigoureuse des amortissements, des charges déductibles et des obligations déclaratives propres au régime réel.
La cinquième erreur consiste à exercer une activité de location meublée via une SCI sans en mesurer les conséquences fiscales.
En principe, la location meublée constitue une activité commerciale, ce qui peut entraîner l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Ce point est souvent mal anticipé, alors qu’il peut avoir des effets importants, notamment en matière de plus-value. Il ne faut pas non plus négliger les sujets connexes, comme la CFE, la TVA en cas de prestations para-hôtelières, ou encore certaines impositions locales, qui peuvent peser sur la rentabilité nette.
En réalité, beaucoup de bailleurs continuent d’aborder cette matière comme si elle était restée simple, alors qu’elle s’est nettement complexifiée au fil des années.
Si vous deviez donner un seul conseil à un propriétaire pour améliorer sa rentabilité ?
Mon conseil serait de ne plus raisonner avec les anciens réflexes. Avec les réformes récentes, un propriétaire doit comparer, de manière concrète, le micro-BIC et le régime réel, en tenant compte non seulement de l’impôt sur le revenu, mais aussi des prélèvements ou cotisations sociales, des charges réelles, des amortissements et de la fiscalité applicable en cas de revente.
Le bon régime n’est pas forcément le plus simple, c’est celui qui reflète au mieux la réalité économique du bien, la durée pendant laquelle on pense le garder et le projet patrimonial du propriétaire.