Réforme des CCAPEX et futures règles de signalement à la CAF d’un impayé de loyer

ANALYSE — La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 a élargi le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Elle leur a notamment transféré un pouvoir décisionnaire concernant le maintien des aides au logement en cas d’impayé (pouvoir détenu aujourd’hui par la CAF ou la MSA (1)). Par Frédéric Zumbiehl, juriste UNPI (publié le 13/10/2026)

Les décrets nos 2026-83 et 2026-84 du 12 février 2026 mettent en application cette réforme. Si l’essentiel du premier décret est entré en vigueur dès le 14 février 2026, les nouvelles règles relatives au maintien des aides au logement en cas d’impayés et au signalement de ces impayés par les propriétaires bailleurs n’entreront en vigueur que le 1er janvier 2027.

Une définition unique de l’impayé de dépense de logement

La définition de l’« impayé de dépense de logement », qui déclenche une obligation de signalement à la CAF (ou la MSA) par le propriétaire bailleur (lorsqu’une aide au logement est versée), est harmonisée à compter du 1er janvier 2027.

Actuellement, un signalement s’impose lorsque le locataire est débiteur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel du loyer et des charges (déduction faite de l’aide au logement si celle-ci est versée directement au bailleur : article R.824-1 du Code de la construction et de l’habitation).

À compter du 1er janvier 2027, un impayé sera « constitué dans l’un ou l’autre des cas suivants :

1° Lorsque trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement ;

2° Lorsque le montant de l’impayé dépasse 450 euros. La dépense de logement comprend le loyer ou la dépense assimilée telle que définie à l’article L. 823-3, déduction faite, le cas échéant, de la réduction de solidarité, ou la redevance dans le cas des logements-foyers conventionnés, ainsi que les charges locatives » (futur article R.824-2 du CCH).

Comme aujourd’hui, tout propriétaire devra signaler un impayé à l’organisme payeur « dans un délai de deux mois après » sa constitution, « sauf si la somme due a, entre-temps, été réglée en totalité » (futur article R.824-3 du CCH). Ainsi, en cas d’impayé de loyer (charges comprises) persistant après 3 mois ou atteignant 450 € (l’impayé est alors « constitué » selon le CCH), le propriétaire aura deux mois pour le signaler à la CAF.

Attention : même si le Code de la construction et de l’habitation n’impose explicitement une obligation de signalement qu’aux propriétaires percevant l’aide au logement pour le compte de leur locataire (système du tiers payant), de nombreuses publications officielles rappellent l’importance de cette obligation et les sanctions encourues sans distinguer selon que l’aide est perçue par le propriétaire ou le locataire. Il est donc recommandé dans tous les cas de signaler un impayé, d’autant que cela accélère le déclenchement de procédures visant à régler la situation d’impayé.

En cas d’impayé de loyer (charges comprises) persistant après 3 mois ou atteignant 450 €, le propriétaire aura deux mois pour le signaler à la CAF LÉGISLATION

Maintien élargi de l’aide au logement

À compter du 1er janvier 2027, les organismes payeurs perdront leur pouvoir décisionnaire sur le maintien de l’aide en cas d’impayé au profit des CCAPEX. Surtout, les décrets du 12 février 2026 renforcent le principe, instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, du maintien des aides au logement en cas d’impayés.

À l’avenir, il ne sera plus question de conditionner le maintien de l’aide au respect d’un plan d’apurement. L’aide est maintenue dans tous les cas, même lorsque le locataire se trouve « dans l’impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement, y compris lorsque le bail a été résilié judiciairement » (futur article R.824-7 du CCH).

Les CCAPEX peuvent seulement suspendre les versements en présence d’un locataire de mauvaise foi. C’est le cas en présence d’« une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté (…) [des] troubles de jouissance » ou d’un « document établissant la capacité financière de l’allocataire à régler sa dépense de logement sans compromettre ses conditions de subsistance ou celles de sa famille » et uniquement si l’organisme payeur sollicite la suspension de l’aide (même article). Plus largement, les CCAPEX peuvent également, de leur propre chef et à tout moment, suspendre l’aide en présence d’:

« 1° Une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la mauvaise foi de l’allocataire ;

2° Une décision d’irrecevabilité de la demande déposée par l’allocataire auprès de la commission de surendettement sur le fondement de sa mauvaise foi ;

3° Une fin de prise en charge des mesures de surendettement prononcée par la commission de surendettement sur le fondement de la mauvaise foi de l’allocataire » (futur article R.824-10 du CCH).

À noter : à l’avenir, en présence d’un impayé de logement, si l’aide au logement est versée au locataire, l’organisme payeur devra systématiquement demander « au bailleur de lui indiquer s’il souhaite être destinataire, en lieu et place du bénéficiaire, du versement de l’aide personnelle au logement » (futur article R.824-9 du CCH).

À défaut de révolutionner la situation des propriétaires confrontés à un locataire insolvable, la réforme vise bien à faire en sorte que ces propriétaires puissent – au moins – recevoir, le plus longtemps possible, la partie du loyer prise en charge par la CAF ou la MSA.

Il ne sera plus question de conditionner le maintien de l’aide au respect d’un plan d’apurement

Réorganisation des CCAPEX

La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 ayant redéfini les rôles des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, en leur attribuant notamment un pouvoir décisionnaire concernant le maintien des aides au logement, le nouveau fonctionnement des CCAPEX est précisé par le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 (l’ancien décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est abrogé). La réforme est entrée en vigueur dès le 14 février 2026, sauf en ce qui concerne les procédures de suspension des aides au logement en cas d’impayés (applicables au 1er janvier 2027).

Dorénavant, les CCAPEX sont déclinées en commissions centrales de coordination des actions de prévention des expulsions « CCAPEX centrales » (au niveau départemental et ayant davantage un rôle de pilotage) et en commissions locales de coordination des actions de prévention des expulsions « CCAPEX locales » (au niveau d’un arrondissement préfectoral – par exemple – et ayant davantage un rôle opérationnel).

Notons que les chambres de propriétaires UNPI participent aux CCAPEX et y défendent les intérêts des propriétaires.

1) Mutuelle sociale agricole.