Le Gouvernement est habilité à réformer le droit de la copropriété par ordonnances (art. 215).
Le champ de cette habilitation est donc assez large puisqu’il peut donc attribuer différemment les pouvoirs du syndic, de l’assemblée et du conseil syndical. Il vise aussi à autoriser la mise en place de règles différentes pour les petits syndicats et les grandes copropriétés ou celles qui seraient uniquement composées de locaux de bureaux par exemple.Nous aurons donc d’ici un an un nouveau code de la copropriété qui, un an plus tard, sera bouleversé pour intégrer les réformes de la seconde ordonnance.La loi Elan comporte par ailleurs des mesures d’application immédiate qui sont souvent très pratiques. La plus innovante est celle qui permet une participation à distance à l’assemblée.
Jusqu’à présent, la participation à l’assemblée supposait d’être présent ou de confier un mandat. Désormais, il sera possible de voter par correspondance (art. 211). Le copropriétaire devra utiliser pour cela un formulaire fixé par décret. Il faudra voter avant l’assemblée mais si le sens du vote est peu clair ou inexprimé, il sera considéré comme un vote négatif. De plus, si la résolution évolue “de manière substantielle” pendant les débats, le vote sera aussi considéré comme défavorable. L’assemblée qui souhaite conserver le vote favorable communiqué par correspondance devra donc veiller à ne pas trop modifier la résolution en séance.La loi nouvelle autorise aussi une participation à distance par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification du votant (à préciser par décret).
La loi de 2008 a réduit les délais de prescription de droit commun, mais elle n’a pas modifié les règles en matière de copropriété. La loi Elan (art. 213) poursuit la réforme en fixant à 5 ans le délai de prescription relatif à la copropriété au lieu de 10 ans (art 42 modifié de la loi de 1965).Autre délai raccourci : celui qui est laissé au syndic pour transmettre aux copropriétaires le procès-verbal d’assemblée : il avait deux mois après l’assemblée pour le notifier, il a désormais un mois pour effectuer cette formalité.
Le copropriétaire peut déléguer son droit de vote mais celui qui reçoit ce pouvoir (le mandataire) ne doit pas détenir plus de trois délégations sauf si le total des voix (y compris les siennes) ne dépasse pas 5 %. Ce plafond est porté à 10 %, ce qui est surtout utile pour les grandes copropriétés (art. 211).
La loi de 1965 comporte un mécanisme de déchéance du terme pour les copropriétaires qui tardent à payer leurs charges du budget prévisionnel (prévues à l’art. 14-1 de la loi de 1965), après mise demeure par LR avec AR, restée infructueuse plus d’un mois. La loi nouvelle (art. 210) étend ce mécanisme aux provisions pour travaux (art. 14-2).
Le conseil syndical reçoit sur sa demande tout document intéressant le syndicat. Si le syndic ne les communique pas au-delà d’un mois, la loi nouvelle (art. 203) prévoit une sanction (son montant, qui s’impute sur les honoraires du syndic sera fixé par décret).
La loi renvoie à un décret le soin de fixer la liste des documents qui doivent être accessibles en ligne (art. 205).
La loi Elan consacre dans les textes des définitions de notions qui ont été élaborées par la jurisprudence :
La loi nouvelle (art. 208) complète la liste des parties communes par trois points :
La loi (art. 207) précise la date à laquelle s’applique le régime de la copropriété.L’usage du fonds travaux est précisé (art. 204). Son affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales et de clés de répartition des charges.
La loi (art. 212) rassemble les décisions relatives aux travaux d’économie d’énergie à l’article 25 (et faculté de passage à l’article 25-1) alors que certaines relevaient de l’article 24.
Bertrand Desjuzeur • JURIShebdo Immobilier