Plus value immobilière : cession d'un bien pour acquérir sa résidence principale

Il est prévu une exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières des particulières au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale à condition que :

• le cédant n’ait « pas été propriétaire de sa résidence principale (…) au cours des quatre années précédant la cession » ;

• « le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession », le prix de cession « à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (article 150 U, II, 1° bis du Code général des impôts).

En cas de remploi partiel, l’exonération ne vaut que pour la fraction du prix de cession remployée.  

Le bénéfice de cette exonération suppose une mention particulière dans l’acte de vente.

Cependant, l’administration fiscale a admis dans certains cas un tempérament à l’obligation d’antériorité de la vente par rapport à l’achat de la résidence principale.

Ainsi, « afin de tenir compte, notamment, de la situation des contribuables qui demandent le bénéfice de l’exonération au titre de la première cession d’un logement mais qui acquièrent leur future résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant d’avoir cédé le logement entrant dans le champ de l’exonération, il est admis, toutes autres conditions par ailleurs remplies, que l’exonération ne soit pas refusée dans ces circonstances sous réserve que :

• la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ;
• la cession du logement intervienne dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale (…) ;
• le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l’acquisition ou construction de la résidence principale. L’affectation effective du prix de cession est justifiée notamment, par exemple, par le remboursement anticipé de l’emprunt contracté pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale ou en remboursement d’un prêt relais » (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°70).

La Cour administrative d’appel de Nantes a récemment refusé le bénéfice de ce tempérament à une propriétaire qui avait acquis en VEFA sa résidence principale en octobre 2011 et vendu sa résidence secondaire en avril 2013.
Cette propriétaire s’était vu imposée un rattrapage à la suite d’un contrôle. Elle n’avait pas réussi à en obtenir la décharge devant le tribunal administratif.
Elle invoquait devant la cour d’appel le fait que le projet de vente avait débuté dès 2010 et que des mandats de vente ont été confiés à des agences en août et octobre 2012.

Cependant, la Cour administrative d’appel fait une lecture stricte de l’article 150 U du CGI précité. « Il résulte de ces dispositions que la circonstance qu'une résidence principale ait été acquise antérieurement à la cession de la résidence secondaire fait obstacle à l'application de ces dispositions compte tenu de l'impossibilité pour le cédant de procéder au remploi du prix de cette cession ».

Or, en l’espèce, « la date d'acquisition a eu lieu par acte authentique du 20 octobre 2011, soit antérieurement à la vente, le 18 avril 2013, par Mme B...d'une résidence secondaire (…). La requérante, pour soutenir l'antériorité de la vente de sa résidence secondaire à la date de l'acquisition de la résidence principale, ne saurait invoquer la circonstance que le projet de vendre la résidence secondaire a débuté en 2010 et les dates des signatures les 1er août et 5 octobre 2012 des mandats de vente avec deux agences immobilières ».

Elle précise que « l'instruction BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20130923 se bornant à reprendre les dispositions de l'article 150 U du code général des impôts sans en donner une interprétation différente, la requérante n'est pas fondée à s'en prévaloir pour contester l'année d'imposition de la plus-value litigieuse » (CAA de NANTES, 1ère chambre, 18 février 2019, 17NT02048).

On ne sait pas trop si les juges nantais ont banni ou non toute possibilité de bénéficier de l’exonération dès lors que la résidence principale est acquise avant la vente.
D’un côté, son considérant général et la non prise en compte du bulletin officiel donne à penser que c’est bien le cas.

D’un autre côté, on note que la requérante ne semblait pas non plus rentrer dans le cadre prévu par l’instruction fiscale ; les mandats de vente ont été signés après l’acquisition en VEFA. Par ailleurs, il n’est pas anodin que la Cour, accueillant sur ce point la demande de la propriétaire, l’a déchargée de la majoration appliquée par le fisc, « le caractère délibéré de l'intention de Mme B... d'éluder l'impôt n'[étant] pas établi ».

Un éclairage par le Conseil d’Etat serait donc le bienvenu !

Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI