Distinction entre un prêt de logement et un bail
Pour rendre service, ou pour valoriser un bien au lieu de le laisser se dégrader faute d’occupation, un propriétaire peut prêter son logement.
Le prêt à usage, autrement appelé « commodat, « est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi » (article 1875 du Code civil).
Le contrat de prêt sa caractérise par son caractère gratuit. Toutefois, la gratuité n’empêche pas que l’emprunteur supporte certaines dépenses : par exemple, factures d’électricité, d’eau, travaux d’entretien, menues améliorations, remboursement de la prime d’assurance (voir 25 Millions propriétaires, ex - Le Propriétaire immobilier - Septembre 2011, n°444, p. 28).
Attention toutefois à ne pas mettre à la charge de l’emprunteur des charges trop importantes. A défaut, le prêt pourra être requalifié en bail. C’est ce que rappelle la Cour d’appel de Douai dans une décision du 25 octobre dernier, dont nous reproduisons un large extrait ci-après.
Or, les régimes des deux contrats sont évidemment très différents.
Le prêt est soumis aux règles de base du Code civil, qui laissent une large place à la liberté contractuelle : on peut fixer librement notamment la durée, les règles de congé et préavis… Un propriétaire qui prête son logement peut donc se ménager la possibilité de reprendre son bien à tout moment.
Un bail d’habitation, quant à lui, est régi par les règles strictes de la loi du 6 juillet 1989 (engagement minimum de trois ans si le logement est loué vide, obligation de justifier d’un motif pour donner congé, etc.).
Au moment de rédiger un contrat de prêt, il faut donc soigner la rédaction. Il faut, entre autres, supprimer toute référence à un loyer ! C’est aussi ce que rappelle la Cour d’appel de Douai.
Extrait de Cour d'appel, Douai, 8ème chambre, section 4, 25 Octobre 2018, n° 16/03711
« Attendu, sur la qualification du contrat du 21 février 1996, que le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi ; que le prêt est essentiellement gratuit ;
Que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer ;
Que le prêt à usage et le bail se caractérisent tous deux par la mise à disposition temporaire d'un bien au profit d'une personne ; que toutefois ces deux contrats se distinguent en ce que le prêt est essentiellement gratuit tandis que le contrat de bail est à titre onéreux, ce qui suppose l'existence d'une contrepartie à la mise à disposition de lieux ;
Que le prix du bail doit être réel et sérieux et ne prend pas nécessairement la forme du paiement d'un loyer ; qu'en effet il peut être constitué par une contrepartie autre que monétaire, le locataire pouvant s'en acquitter en nature, par la réalisation de travaux ;
Qu'en l'espèce, la mise à disposition des lieux sus-désignés à usage d'habitation principale est admise par l'ensemble des parties ;
Qu'en page 4 de la convention dans un paragraphe intitulé 'loyer', il est précisé que la convention est consentie à titre gratuit ; que, toutefois, il est également énoncé que : 'l'occupant s'engage expressément :
- à verser annuellement au titre des frais de chauffage la somme de 3000 francs (457,35 euros) durant cinq ans. A l'expiration de ce délai de cinq ans, cette somme passera à 5000 francs (762,25 euros)et ce durant tout le temps de l'occupation des lieux ,
- à payer au propriétaire une chaudière d'une valeur de 10000 francs (1524,49 euros),
- à payer l'eau, l'électricité, le téléphone en fonction de leur consommation, des abonnements et taxes diverses. A ce sujet il est ici précisé que M. et Mme D. feront installer à leurs frais des compteurs individuels. En ce qui concerne la taxe d'habitation et l'assurance incendie, ces dernières seront supportées par moitié entre le propriétaire et l'occupant' ;
Que, par ailleurs, en page 3 dans un paragraphe intitulé état et conservation des biens mis à disposition, il est stipulé que : 'M. et Mme D. auront à leur charge tous les travaux d'aménagement, d'amélioration, d'entretien tant du gros oeuvre que des réparations locatives de l'immeuble mis à leur disposition, sans pouvoir exiger une quelconque participation de M. Michel L.' ;
Qu'il en résulte que le premier juge a exactement retenu qu'outre le caractère antinomique d'une occupation gratuite et du terme 'loyer', l'occupation du logement a pour contrepartie le paiement des sommes annuelles de 457,35 euros puis 762,25 euros à compter de 2001, le paiement d'une chaudière, ainsi que les charges liées à leur consommation ;
Qu'y ajoutant, le contrat a mis à la charge des époux D. l'ensemble des travaux d'aménagement, d'amélioration, d'entretien du gros oeuvre, outre les réparations locatives ;
Que les époux D., au vu des factures aux débats et des attestations concordantes et circonstanciées rédigées par MM. et Mme Vincent D., Philippe D., Vincianne D., Sébastien S. et Christian D., justifient avoir réalisé d'importants travaux, y compris de gros oeuvre, dans l'habitation à savoir des travaux de maçonnerie, d'installation d'une fosse sceptique, de menuiseries, de pose de plaques de plâtre, de pose de revêtement de sols, peinture et tapisserie, d'isolation, d'électricité et de chauffage, aux fins de rendre le logement habitable, ce logement étant décrit par les témoins comme en état de délabrement lors de la conclusion du contrat litigieux ;
Que le paiement des sommes sus-énoncées et l'ampleur des travaux à exécuter et exécutés constituent une contrepartie en espèces et en nature à la jouissance des lieux excluant la qualification de prêt à usage au profit de bail d'habitation ;
Qu'il s'ensuit que l'expulsion des époux D. ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article 1889 du code civil relatif au prêt à usage ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté une telle demande ».
Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI