Actualité des baux

Le locataire doit justifier dès le congé le motif du préavis réduit.

Voici cinq arrêts relatifs aux baux. Deux en matière de baux d’habitation, trois concernant les baux commerciaux. L’actualité des baux d’habitation est aussi marquée par un décret sur l’encadrement des loyers à Paris.

Actualité des baux d’habitation

Encadrement des loyers

La loi Élan du 23 novembre 2018 a revu le dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi Alur en 2014.Ce dispositif est désormais prévu à titre expérimental, sur initiative des collectivités territoriales.

Dans ce cadre, le conseil de Paris ayant le 11 décembre 2018 demandé cette expérimentation, un décret du 12 avril 2019 a fixé le périmètre d’application de l’expérimentation à tout le territoire de la ville de Paris.

Action en réduction de loyer des loyers

Après avoir saisi la commission de conciliation, un locataire avait obtenu du juge d’instance une réduction de loyers en raison de désordres. Le montant du loyer mensuel de 2 025 € avait été réduit à 1 748 €. Les bailleurs devaient rembourser à leur locataire une somme de 17 782 € dont 8 580 € au titre de la réduction de loyer.

En appel, les bailleurs demandaient une suspension de l’exécution provisoire de la décision au motif qu’elle avait pour eux des conséquences excessivement dommageables. La cour d’appel a rejeté cette demande. Les bailleurs étaient âgés, l’un de 86 ans et l’autre de 75 ans mais le locataire avait 78 ans et justifiait de problèmes de santé. La cour observe que les demandeurs ne démontraient pas que leur situation financière serait gravement obérée en cas d’exécution de la décision attaquée.

(CA Paris, 10 avril 2019, n° 19/03 509).
Précisons que cette décision est rendue sous forme d’une ordonnance et qu’elle ne statue pas directement sur le fond du litige. L’article 524 du code de procédure civile permet au juge, en appel, de suspendre l’exécution d’une décision qui risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives, mais la cour d’appel ne l’a pas admis ici.

Préavis réduit du preneur

La loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de bénéficier d’un préavis réduit à un mois lorsqu’il veut donner congé au bailleur, dans une série de cas (état de santé, perte d’emploi, logement situé dans une zone tendue…).A défaut, le locataire doit respecter un préavis de trois mois.Dans cette affaire, le locataire avait obtenu un logement social, ce qui est en effet un cas permettant la réduction à un mois du délai de préavis. Mais la Cour de cassation a précisé que si le locataire n’indique pas le motif invoqué au moment de l’envoi de la lettre de congé, il doit respecter le préavis de trois mois (Cass. Civ. 3e, 11 avril 2019).En conséquence, le bailleur qui faisait valoir que le locataire n’avait que tardivement remis une lettre attestant qu'il avait obtenu un logement social, a pu exiger le respect du préavis de trois mois.

Actualité des baux commerciaux

Obligation de délivrance

Un locataire était en litige avec son bailleur en raison de la présence d’amiante dans les locaux. ll refusait de payer le montant du loyer mais le bailleur avait obtenu du juge le constat de la résiliation du bail.

La cour d’appel se fonde sur l’article 1219 du code civil qui permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation, alors même qu’elle exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et que l’inexécution est suffisamment grave. Mais en l’espèce, la cour constate que le bailleur avait fait établir un diagnostic technique lors de la conclusion du bail et que le rapport constatait la présence d’amiante dans un conduit de la salle d’eau, préconisait une évaluation périodique mais n’exigeait pas la réalisation de travaux de désamiantage.

La cour d’appel observe que le bailleur a rempli son obligation de délivrance et elle rejette l’exception d’inexécution. (CA Paris, 19 avril 2019, n° 18/21 859).

Sous location irrégulière

Un bailleur peut se prévaloir de la conclusion par son locataire d’une sous-location irrégulière pour lui donner congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.En l’espèce, le bail commercial imposait, pour la conclusion d’un sous-bail, que le contrat soit conclu par acte authentique et qu’une copie exécutoire soit remise au bailleur. Or le locataire n’avait pas respecté cette obligation. Le bailleur lui avait donné congé sans indemnité d’éviction et la cour d’appel a validé sa position.

(CA Paris, 10 avril 2019, n° 17/15 629).

Limitation de durée de la clause de garant

En cas de cession de bail, la clause de garant permet à un bailleur de demander au locataire cédant de se porter garant du paiement du loyer par le nouveau locataire (cessionnaire). Afin d’éviter que cette garantie ne perdure trop longtemps, la loi Pinel (art. L 145-16-2 du code de commerce introduit par la loi du 18 juin 2014) a limité à trois ans la durée de validité de ces clauses.

La Cour de cassation s’est prononcée sur les règles d’entrée en vigueur de la loi nouvelle. La Cour de cassation a jugé que la règle n’était pas immédiatement applicable car elle ne constituait pas un effet légal du contrat et que la clause demeurait régie par la loi des parties (Civ. 3e, 11 avril 2019, n° 18-16 121).
Dans le même arrêt, la Cour de cassation a jugé que la clause qui joue pour une cession de bail peut aussi s’appliquer pour une cession par apport partiel d’actif.