Q&R : Acquisition d'un bien occupé, congés, préavis

J’ai acquis un logement occupé.

Puis-je bientôt donner congé pour en faire ma résidence secondaire ?
Selon quel préavis ?
Les règles sont-elles les mêmes pour un meublé ?

La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation ne permet pas de donner congé pour reprendre un logement en vue d’en faire sa résidence secondaire.
Les seuls congés admis par l’article 15 de cette loi sont le congé pour reprise (la jurisprudence ayant précisé qu’il doit s’agir d’une reprise à titre d’habitation principale), le congé pour vente ou le congé pour motif légitime et sérieux (en général, lié à un manquement grave du locataire).

La règle est la même pour les logements loués meublés (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989).

Dans tous les cas, alors que concernant les logements vides le bailleur peut en principe donner congé pour la fin du bail et moyennant un préavis de six mois, l’article 15 précité aménage cette possibilité en cas d’acquisition d’un bien occupé.

Ainsi, « en cas d'acquisition d'un bien occupé :

• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition ».

Pour les logements meublés, on peut donner congé pour la fin du bail moyennant un préavis de trois mois. Il n’y a ici pas de règle spéciale en cas d’acquisition d’un bien occupé (article 25-8).

Rappel : la durée minimale d’un bail de logement vide est de 3 ans, tandis que celle d’un logement meublé est d’un an (sauf neuf mois sans reconduction automatique pour un étudiant).

Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI