Informations et mesures prises pour le second confinement

En complément des mesures développées dans le numéro de décembre de 25 millions de propriétaires (mesures sur la copropriété et crédit d’impôt pour les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux), nous revenons sur la suspension des sanctions pour retard ou défaut de paiement des loyers commerciaux (I) et vous donnons des informations pratiques applicables pendant ce second confinement (II).

I) Suspension des sanctions pour retard ou défaut de paiement des loyers commerciaux :

L’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 prévoit à nouveau une mesure de suspension des sanctions pour retard ou défaut de paiement des loyers des entreprises.La mesure vise les personnes physiques ou morales de droit privé qui exercent une activité économique affectée par une mesure de police administrative (fermeture provisoire de certains ERP1). Un décret doit préciser les catégories d’entreprises concernées.

En cas de retard de paiement de loyer, le locataire ne pourra pas subir d’intérêt, de pénalité ou de mesure financière, pas plus que d’action ou de voie d’exécution forcée. Cette mesure, qui vise tant les loyers que les charges, s’applique à compter du 17 octobre 2020 et jusqu’à l’expiration d'un délai de deux mois après la cessation de la mesure de police administrative. 

En pratique, les bailleurs de petits commerces notamment qui font l’objet d’une fermeture administrative ne pourront plus exiger le paiement de leurs locataires pour cette période puisque les pénalités pour défaut de paiement sont gelées. La dette redevient exigible à la fin de la période. La loi ne fixe pas de modalités particulières de sortie de la période de gel. Le bailleur aura donc tout intérêt à prendre contact avec son locataire pour conclure avec lui des modalités de retour à un mode de paiement normal des loyers.  

Nous reviendrons sur cette mesure une fois paru le décret précisant les catégories d’entreprises concernées.

II. Second confinement : informations pratiques :

• Les déménagements et les états des lieux :

Les déménagements et les états des lieux d’entrée et de sortie (comme les actes liés : signature de bail, remise des clés, etc.) restent possibles.

Il convient de se déplacer muni d'une attestation sur l'honneur indiquant le motif du déplacement (déménagement, état des lieux d’entrée / de sortie, etc.), du contrat de location signé (et de la lettre de congé le cas échéant) et de cocher la case « déplacement pour motif familial impérieux » dans l'attestation de déplacement dérogatoire.
Conseil : si vous ne pouvez pas être présent lors de l'état des lieux ou à la remise des clés, vous pouvez faire appel à une personne de votre entourage (cette solution est notamment préférable au dépôt des clés dans une simple boite aux lettres).

Les livraisons de biens immobiliers neufs sont également maintenues en cas d’emménagement dans ces biens ; a contrario, s’il s’agit d’un bien destiné à être loué, la livraison ne pourra pas intervenir pendant la période de confinement (sauf si le bien doit être loué pendant cette même période). Il conviendra également de se déplacer muni des documents ad hoc (comme un document relatif à l’achat du bien immobilier).

• Les travaux dans les bâtiments et les expertises immobilières :

Les entreprises du BTP pouvant continuer à travailler, les travaux restent possibles. Il en est de même des activités d’entretien et de maintenance des bâtiments (ascenseurs, prestations de services de nettoyage…) qui peuvent se poursuivre.

Il n’est possible de se rendre à une expertise immobilière (suite à un dégât des eaux par exemple) que si elle se tient dans sa résidence principale (il n’est donc pas possible de se déplacer pour une expertise dans un logement loué, une résidence secondaire, un bien vide, etc.).

• Les notaires :

Les études des notaires restent en activité et mettent en place au maximum des systèmes de signature à distance. Toutefois, lorsque cela n'est pas possible, les études notariales peuvent accueillir du public sur rendez-vous.

• Le maintien des services publics :

L’instruction des permis de construire, des agréments ou des autorisations administratives dans le domaine du logement fait partie des missions de services publics devant être maintenues ; les administrations de l’Etat et des collectivités locales maintiennent donc leur activité dans le respect des délais réglementaires. Par ailleurs, les services de l’Etat et des agences (ANRU, Anah) continuent à instruire les demandes de financements et d’agréments.

QUESTIONS/REPONSES

- que faire si le locataire souhaite rester dans les lieux alors que le bail est expiré ? : 

Le locataire doit pouvoir invoquer l'article 1218 du Code civil (qui permet de suspendre son obligation contractuelle en cas de force majeure) et donc se maintenir dans les lieux jusqu'à la fin du confinement ou au-delà en cas d'accord des deux parties. Il est important de consigner cette demande de report et votre acceptation (signature d’une convention d’occupation temporaire ou courrier signé du locataire ou a minima échanges d’emails). Pendant cette prolongation du délai de préavis, le locataire reste évidemment tenu de payer son loyer aux échéances habituelles. 
Conseil : si votre locataire vous demande une quittance, nous vous recommandons d'en faire une pour indemnité d'occupation pour la période courant au-delà du délai de préavis.

- pour les propriétaires qui ont conclu un bail saisonnier, quelles sont les conditions d'annulation pour les locataires ?
Il faut, à notre avis, distinguer deux situations : 

1) la location saisonnière prend effet pendant la période de confinement : étant donné l'impossibilité pour le locataire de prendre possession du local car il ne s'agit pas d'un motif de sortie, nous recommandons aux propriétaires concernés de rembourser au locataire les sommes déjà versées car, en cas de contentieux, il est probable que le juge donne raison au locataire (cas de force majeure) ;
2) la location saisonnière prend effet après la période de confinement : sauf textes contraires ultérieurs (dont nous n'avons pas connaissance pour l'instant), ce sont les règles de droit commun qui s'appliquent. Par conséquent, en cas d’annulation de la location par un locataire qui a versé un acompte, il perd non seulement l’acompte, mais il est aussi tenu de verser le solde ; en cas d’annulation de la location par un locataire qui a versé des arrhes, il perd ces arrhes (sauf stipulation contraire dans le bail), mais il n’est pas obligé de verser le solde.

A noter : pour les locations saisonnières par l'intermédiaire d'une plateforme de type Airbnb, nous vous invitons à les contacter pour connaître leurs conditions d'annulation dans ce cas de figure.

Source : 25 millions de propriétaires • N°546 décembre 2020

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