La résiliation amiable du bail commercial

Le 01-12-2020

La résiliation amiable est toujours possible dans tout contrat et repose sur le principe de la liberté contractuelle : ce que les parties sont libres de faire (mutuus consensus), elles sont libres de le défaire (mutuus dissensus). Cette règle est tellement évidente qu’il est très rare que la loi prévoit cette possibilité...

En matière de bail commercial, les textes du Code de commerce prévoient :

que la durée du bail est normalement de 9 ans, ce qui fait du bail commercial un contrat à durée déterminée ;
que le preneur peut donner congé tous les trois ans en respectant un préavis de 6 mois et un formalisme précis ;
que de son côté le bailleur ne peut donner congé qu’au terme des 9 années du bail mais doit obligatoirement faire une offre de renouvellement au preneur (droit au renouvellement), faute de quoi il devra lui racheter son fonds (indemnité d’éviction).

En revanche, aucun texte ne vient prescrire ou interdire la possibilité d’une résiliation convenue en accord entre le preneur et le bailleur, mais la pratique et la jurisprudence s’accordent pour poser que cette résiliation amiable est toujours possible en application des principes généraux des contrats.

L’intérêt de la résiliation amiable

Du côté du preneur à bail, la résiliation amiable peut être un excellent moyen de trouver une issue à des difficultés financières avérées ou prévisibles ; la crise que nous connaissons actuellement va conduire un nombre important de petites et moyennes entreprises soit à mettre la clé sous la porte, soit à réduire la voilure, ce qui va avoir automatiquement des conséquences sur les locaux loués. De même, la mise en place pérenne du télétravail a déjà des conséquences sur le marché des bureaux, les entreprises locataires étant amenées à réduire de manière sensible la surface utilisée. Dès lors le preneur a tout intérêt à entrer en négociation avec le bailleur pour tenter de sortir du bail dans de bonnes conditions. De son côté le bailleur n’a pas forcément avantage à se retrancher derrière la durée contractu- elle du bail et peut chercher un accord avec le preneur qui ménage ses intérêts.

Du côté du bailleur lui-même, la résiliation amiable peut lui permettre :

de réaliser des travaux
importants dans l’immeuble, lesquels sont incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux,
de vendre l’immeuble dans de meilleures conditions, pour le cas où l’acquéreur potentiel aurait un projet nécessitant le congé des locataires en place,
de revaloriser le loyer avec le nouveau locataire (le loyer jusqu’à présent pratiqué était très bas),
enfin, il ne faut pas le négliger, si le bail est résilié à l’amiable, le locataire va perdre son droit au bail, lequel pourrait à nouveau être négocié entre le propriétaire et un nouveau preneur.

Le moment de la résiliation amiable

Il n’existe aucune règle précise de ce point de vue. La résiliation amiable peut intervenir à tout moment dans le cours du bail commercial, que ce soit dans sa première année ou proche de son terme. Néanmoins, le plus souvent, le processus de résiliation s’échelonnera dans le temps pour prendre en compte :

le temps de réflexion de la partie qui n’est pas à l’initiative de la demande,
une phase logique de négociation entre les parties,
enfin une prise d’effet différée à partir du moment où l’accord est trouvé et formalisé (3 mois par exemple).

Ainsi, en pratique, il se passera rarement moins de 6 mois entre la première lettre du bailleur ou du preneur à son cocontractant et la libération des lieux.

La forme de la résiliation amiable

La résiliation amiable peut tout à fait avoir été prévue dans le contrat de bail commercial originaire sous la forme d’une clause prévoyant ses formes, modalités temporelles et conséquences financières. En pratique, ce type de clause se rencontre rarement dans les baux commerciaux car elle est de nature à effrayer les bailleurs. Toutefois, il faut rappeler qu’en présence d’une clause de résiliation amiable, le bailleur est toujours à même de refuser la sortie du bail puisque par définition la fin du bail nécessite un double accord. Il en irait différemment en présence d’une clause de résiliation unilatérale...

Les conséquences de la résiliation amiable

En premier lieu on rappellera que la résiliation est sans effet rétroactif ; le contrat de bail commercial prendra fin à la date prévue par la convention de résiliation.

La résiliation mettra fin aux obligations des parties : celle du bailleur de mettre à disposition le local, celle du preneur de payer le loyer et les charges locatives.

Même si cela n’est nullement obligatoire, il est possible de prévoir une contrepartie financière à la résiliation amiable ; cette contrepartie sera même souvent un élément déterminant de la volonté d’une des parties d’accepter l’offre de résiliation présentée par l’autre.

Si le bailleur propose la résiliation au preneur, la contrepartie financière pourra pas exemple comprendre les frais afférents au transfert de l’activité en un autre lieu : déménagement, dépôt de garantie du nouveau bail, pertes d’exploitations liées à la période de fermeture...

Si c’est le preneur qui en est à l’initiative, cette indemnité pourra correspondre à un certain nombre de mois de loyers destinés à compenser la vacance du local avant qu’un nouveau preneur n’occupe les lieux.

En tout état de cause, la convention devra préciser à quel titre ces sommes sont versées afin que leur régime fiscal soit déterminé : ainsi, si le bailleur perçoit une indemnité liée à la fin du bail, cette dernière sera imposée au titre des revenus fonciers. Si le preneur a réalisé des

travaux dans le local, la convention devra prévoir le sort de ceux-ci. Ici encore, plusieurs possibilités sont envisageables : remise deslocaux en l’état d’origine, indemnisation du preneur par le bailleur ou encore accession du bailleur à la propriété des travaux sans indemnités dues.

La convention devra également se préoccuper du sort des éventuelles cautions du bail commercial. Normalement ces cautions deviennent automatiquement caduques avec la fin du bail mais il est plus prudent de libérer les cautions dans la convention de résiliation.

Laurent Grosclaude • Maître de conférences UT1 Toulouse Capitole

Source : 25 millions de propriétaires • N°546 décembre 2020

Abonnez-vous au magazine
25 Millions de Propriétaires

Pour :

Gérer au mieux votre patrimoine ;
Protéger vos intérêts privés ;
Bénéficier de conseils pratiques