Sanction du non-respect de l’interdiction du cumul « caution / assurance loyers impayés »
Quelle est la sanction encourue par un bailleur qui loue des locaux d’habitation en exigeant de son locataire une caution, alors qu’il a souscrit une assurance loyers impayés ?
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Boutin du 25 mars 2009, a en effet interdit aux bailleurs, personnes physiques, de cumuler assurance loyers impayés et caution (sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti1). Cet article ne prévoyait toutefois pas de sanction. Selon une réponse ministérielle, la sanction du non-respect de l’interdiction du cumul n’étant pas prévue par la loi, « il convient d'appliquer les principes généraux du droit des contrats (...). Sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, l'interdiction édictée par l'article 22-1 étant d'ordre public, le cautionnement sollicité à tort par le bailleur est nul, au profit de l'assurance qui produit ses effets sans porter toutefois atteinte au contrat en cours » (J.O. Sénat, Questions et réponses, n° 12226, 6 mai 2010). La sanction était donc a priori la nullité du cautionnement au profit de l’assurance loyers impayés.
Cet oubli a par la suite été comblé par la loi ALUR du 24 mars 2014 qui dispose qu’un cautionnement ne peut pas être demandé, « à peine de nullité », si une assurance a été souscrite, entérinant ainsi la solution retenue dans la réponse ministérielle précitée.
1- Ces exceptions ont été ajoutées quelques mois après, par la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009.
Arnaud Couvelard• Juriste UNPI
Source : 25 millions de propriétaires • N°549 mars 2021
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