Le placement des fonds de la copropriété sur un compte rémunéré
Le syndic de copropriété assure la gestion comptable et financière du syndicat des copropriétaires. Pour cela il dispose de fonds provenant soit de cotisations résultant des appels de budgets de gestion courante, soit encore d’appels de fonds de travaux ou encore d’appels de fonds de provisions gros travaux. Des règles précises ont été édictées par la loi quant à la tenue bancaire de ces fonds.
En effet, il faut rappeler que le syndic est un mandataire du syndicat des copropriétaires et qu’il est donc appelé à gérer des fonds de tiers ce qui implique un niveau de sécurité maximal.
Il faut aussi souligner que le syndic professionnel doit être dépositaire d’une garantie financière dont le montant des fonds garantis est au moins égal à la totalité des sommes dont il a la charge des dépôts.
La gestion courante des fonds de la copropriété
Pour ce qui concerne la gestion courante des fonds de la copropriété, c’est-à-dire ceux provenant de la gestion de budget de dépenses courantes, les règles sont fixées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces dispositions chargent le syndic d’ouvrir dans l’établissement bancaire de son choix un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour y verser toutes les sommes des valeurs reçues pour le syndicat. Ces dispositions sont d’impor- tance pour les raisons évoquées ci-dessus, à savoir qu’il s’agit de fonds de tiers, aussi le texte prévoit que leur méconnaissance emporterait la nullité de plein droit du mandat du syndic à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation. Ce même texte précise que l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25, décider d’ouvrir ce compte dans un autre établissement bancaire de son choix.
Le choix de l’établissement est donc par principe fait par le syndic, mais par décision expresse il peut être décidé par l’assemblée générale. Dans la pratique, il peut être conflictuel que l’assemblée oblige le syndic à travailler avec un autre établissement bancaire que celui avec lequel il est habitué à travailler pour des raisons de normalisation des traitements de ses flux tels qu’il les aurait instaurés avec un établissement particulier.
S’agissant des provisions travaux
La loi ALUR du 23 mars 2014 a instauré de nouvelles obligations en copropriété et, dans la perspective de prévenir la problématique de l’habitat dégradé, elle a rendu obliga- toire en copropriété la constitu- tion d’une provision pour gros travaux.
L’article 14-2 de la loi précise que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis au régime de la copropriété ayant plus de 5 ans le syndicat des copro- priétaires doit obligatoirement constituer une provision travaux dont le montant annuel doit représenter un minimum de 5 % du budget prévisionnel.
Dès lors le syndicat se trouve progressivement pourvu d’épargne et cette trésorerie doit suivre un traitement bancaire particulier.
C’est à l’article 18-II qu’il est précisé que le syndic doit également ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat. Et que sur ce compte seront versées les cotisations provenant du fonds travaux prévus à l’article 14-2.
Il est donc clair que toutes les copropriétés, dès lors qu’elles sont soumises à la constitution du fonds travaux, doivent être titulaires de deux comptes bancaires séparés : un compte de gestion courante et un compte rémunéré.
Le principe de cette dualité de compte se comprend dans la mesure où le législateur n’a pas voulu que le syndic puisse utiliser les fonds de travaux pour financer de la gestion courante.
Si le compte rémunéré reçoit obligatoirement les fonds travaux (article 14-2), rien n’interdit à ce que soient aussi placées sur le compte rémunéré d’autres valeurs, telles que par exemple des appels de fonds pour des travaux déterminés dont l’exécution ne serait pas prévue immédiatement ou, aux mêmes conditions de non utilisation immédiate, une importante indemnité d’assurance ou une subvention. Il y a en effet dans ces cas tout intérêt à obtenir une rémunération sur ces trésoreries en attente.
Les intérêts
Une question subsidiaire se pose quant au sort des intérêts créditeurs. Le principe fixé par la loi (article 18-2) est que les intérêts sont définitivement acquis au syndicat. Cela signifie qu’ils restent en comptabilité de la copropriété. Par la suite, en application de l’article 35–1 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale pourra décider de l’affectation de ces intérêts produits par le placement. Elle pourra donc choisir de les conserver en comptabilité ou de les répartir à la faveur des copropriétaires.
La question souvent se singularise lorsque certains copro- priétaires n’ont pas alimenté, pour cause d’impayés, leur quote-part dans les fonds travaux ou dans les travaux. Bénéficieront-ils des intérêts collectifs ?
La réponse est oui, les sommes appartiennent au syndicat et ils y ont les mêmes droits que les autres copropriétaires.
Quel type de compte bancaire ?
Le compte bancaire rémunéré doit prendre une forme autorisée pour un syndicat des copropriétaires. En effet, il faut rappeler que l’objet de la copropriété prévu à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur l’administration, l’entretien, la conservation et l’amélioration des immeubles mais qu’elle n’a pas vocation à prendre des risques monétaires ou financiers.
La loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation et l’article L221-3 du Code monétaire et financier prévoit que le livret A « est ouvert aux personnes physiques, aux associations mentionnées au 5 de l’article 206 du code général des impôts, aux organismes d’habitation à loyer modéré et aux syndicats de copropriétaires. »
Le plafond du livret A est modulé en deux niveaux en fonction de la taille de la copropriété (selon le décret n° 2020–93 du 5 février 2020) :
- pour les syndicats de copropriétaires dont le nombre de lots est inférieur ou égal à 100, le plafond est fixé à 76 500 €,
- pour les syndicats dont le nombre de lots est supérieur à 100, le plafond est fixé à 100 000 €.
L’Extranet
Enfin, rappelons les nouvelles dispositions du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 pour augmenter encore la transparence bancaire en copro- priété à l’endroit des syndics professionnels.
Ce décret indique que « les relevés périodiques des comptes bancaires séparés » doivent être mis à disposition des membres du conseil syndical dans l’espace en ligne sécurisé.
En pratique, le plus souvent pour satisfaire à cette obligation, les syndics de copro- priété rattachent des liens à leurs Extranets pointant en direction des établissements des comptes bancaires avec des accès réservés pour les conseillers syndicaux.
Xavier Martin, Juriste et consultant UNPI 31-09
Source : 25 millions de propriétaires • N°553 juillet/août 2021
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