Contester une décision d’assemblée, faut-il toujours agir dans le délai de deux mois ?

Certaines décisions de copropriété semblent tellement irrégulières qu’on se demande s’il faut les contester. Faut-il vraiment saisir le juge dans le délai de deux mois après avoir reçu un procès-verbal d’assemblée ou peut-on dans certains cas réagir plus tard ?

La loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire qui entend contester une décision d’assemblée générale des copropriétaires d’agir dans un délai strict de deux mois : “les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.” (art. 42, al. 2).

Cette règle permet d’assurer une sécurité juridique des décisions d’assemblée et de les exécuter sans risque de recours : si un copropriétaire contestataire veut remettre en cause la décision, il doit saisir la justice dans les deux mois de la réception du PV d’assemblée. Si aucune action n’est engagée, la décision est incontestable.

Ce délai court à compter du lendemain de la notification du procès-verbal. La loi de 1965, modifiée en 1985, imposait de notifier le procès-verbal dans les deux mois de la tenue de l’assemblée. La loi Elan du 23 novembre 2018 a ramené ce délai à un mois. Le syndic a tout intérêt à notifier sans retard le procès-verbal. En effet, d’une part, il engage sa responsabilité en procédant à une notification tardive ; d’autre part, cette négligence a pour effet de permettre aux copropriétaires de contester l’assemblée pendant un délai de 5 ans (CA Paris, 28 mai 1993).

Ce principe étant posé, plusieurs arguments ont pu être avancés pour tenter d’en limiter la portée.

- Incompétence de l’assemblée

Une assemblée avait voté la réfection de murets de clôtures d’un ensemble immobilier. Un copropriétaire refusait de payer la somme demandée par le syndic au motif qu’il s’agissait de parties privatives. Le tribunal avait donné gain de cause au copropriétaire en considérant que l’assemblée n’était pas compétente en la matière. Mais son jugement a été censuré par la Cour de cassation : “En statuant ainsi, alors qu’après expiration du délai de deux mois précité, les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges, le tribunal a violé [l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965]”  (Civ. 3^e, 12 janvier 2022, n° 20-20363).

Cet arrêt conforte la sécurité juridique des décisions d’assemblée. Il en résulte que la décision doit être respectée quand bien même elle imposerait des travaux sur des parties privatives. Le copropriétaire qui veut contester la décision doit agir dans le délai de deux mois ; à défaut, il doit payer les charges correspondantes bien qu’elles soient irrégulières.

- Abus de majorité

À l’inverse, d’autres arguments ont pu permettre un recours au-delà du délai de deux mois. En effet, la rigueur de l’application de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 peut poser des difficultés lorsque des copropriétaires adopteraient sciemment une décision à une majorité irrégulière (article 24 au lieu de l’article 26 par exemple) et attendraient le délai de deux mois pour qu’elle devienne incontestable.

La notion d’abus de majorité peut être utilisée lorsqu’une décision a été prise alors qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires ou au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3^e, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

- Inexistence juridique de la décision

Un autre argument a pu être invoqué : la décision prise peut être affectée de vices (vices de forme ou de fond) tellement graves que la décision est inexistante. Certaines décisions ont admis ce raisonnement (CA Paris, 28 mars 2012, n° 09/28408).

Par exemple, si une assemblée décide qu’une partie privative devient partie commune. Cette sorte d’expropriation privée peut être contestée au-delà du délai de 2 mois (TGI Bayonne, 4 novembre 1974).

La Cour de cassation a semblé admettre qu’une décision pouvait être qualifiée d’inexistante si des graves vices sont prouvés (30 mars 2011, n° 10-14.381).

Mais plus récemment, elle a rendu un arrêt plus strict.

Un syndicat de deux copropriétaires avait pris une décision autorisant l’un d’entre eux à couvrir une terrasse, dans une réunion informelle non convoquée par un syndic. La cour d’appel avait jugé la décision inexistante et que faute d’accord de la copropriété, les travaux avaient été effectués irrégulièrement.

Mais la Cour de cassation a censuré ce raisonnement : “en statuant ainsi alors que les irrégularités d’une assemblée générale, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables, et qu’une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote, la cour d’appel a violé [l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 7 du décret du 17 mars 1967] ” (Civ. 3^e, 13 novembre 2013, n° 12-12084).

Cette décision est symptomatique de la rigueur de la Cour de cassation pour faire obstacle aux recours qui se prolongent dans le temps. Elle est publiée au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation, ce qui est un signe de l’importance que lui attache la Cour de cassation. L’irrégularité du mode de décisions, ici une réunion informelle, est sanctionnable puisqu’un copropriétaire peut en demander l’annulation. Mais il doit agir dans le délai de deux mois. À défaut, la décision devient définitive.

- Décision inopérante

Si une assemblée prive un copropriétaire de son droit de jouissance d’une partie de son lot, sa décision a pu être jugée inopérante (CA Paris, 29 mai 2008). La cour d’appel de Paris a pu admettre que si l’assemblée intervient hors de son champ de compétence, elle prend une décision inopérante qui ne peut pas faire courir le délai de l’article 42 (CA Paris, 17 avril 1996). Plus récemment, la cour de Paris a été plus stricte et a jugé que le délai de deux mois s’applique même si des résolutions attaquées portent atteinte à l’exercice des droits de jouissance privative des copropriétaires (CA Paris, 6 février 2013).

Un copropriétaire contestait la décision d’assemblée qui avait voté une décision de traitement préventif contre les termites, y compris à l’intérieur des parties privatives. La Cour de cassation a admis que “la violation de l’objet légal du syndicat défini à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pouvait rendre inopérante une décision prise par l’assemblée générale en dehors de sa compétence”. Mais elle a validé l’arrêt de la cour d’appel qui avait “retenu qu’en l’espèce la décision de traitement préventif contre les termites s’analysait comme un acte de conservation de l’immeuble entraînant des travaux que les copropriétaires avaient l’obligation de supporter même à l’intérieur de leurs parties privatives » (Civ. 3^e, 30 janvier 2007, n° 06-13.886).

Il en résulte que si la décision est jugée inopérante (ce qui n’était donc pas le cas dans cet arrêt de 2007), le copropriétaire peut agir au-delà du délai de deux mois car la décision ne peut pas faire courir le délai de deux mois de l’article 42 (CA Paris, 17 avril 1996).

- Le mode de décision

Un autre angle d’attaque est le mode de décision qui a été retenu. Il est tellement irrégulier que la décision prise n’est qu’une pseudo-décision et qu’elle n’a pas de valeur d’assemblée. Ce peut être le cas par exemple pour une décision prise hors assemblée (Civ. 3^e, 24 avril 2013, n° 12-14.593). Dans cette affaire, un règlement de copropriété avait été approuvé par les deux copropriétaires et la cour d’appel avait considéré que la décision était valable. Mais la Cour de cassation a jugé que la cour d’appel aurait dû « rechercher si le règlement de copropriété avait été approuvé par une assemblée générale ».

- Une règle impérative

Enfin, il se peut que la décision prise soit contraire à une règle impérative de la loi de 1965. Après avoir pris une position inverse, la Cour de cassation admet désormais qu’il est possible de contester la décision même après le délai de 2 mois (Civ. 3^ème, 27 septembre 2000, n° 98-22.792 et l’arrêt de 2008 ci-dessous).

La Cour de cassation rappelle le principe et admet une exception : une cour d’appel retient exactement « qu’une fois expiré le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les délibérations d’assemblées [deviennent] définitives et opposables à tous, sans que leur validité soit susceptible d’être ultérieurement remise en cause par voie d’action principale ou par voie d’exception quel que soit le degré de gravité des irrégularités constatées, qu’il n’en [va] autrement que pour les décisions modifiant irrégulièrement une répartition des charges, sans respecter les critères de l’article 10 de la loi, s’agissant d’une action relative aux clauses réputées non écrites en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ». (Civ. 3^e, 18 novembre 2008, n° 07-18.823).

En l’espèce, le recours introduit après le délai de 2 mois est jugé irrecevable car il ne s’agissait pas d’une décision modifiant irrégulièrement une répartition des charges, sans respecter les critères de l’article 10 de la loi.

- Quel délai respecter lorsque le délai de deux mois est jugé inapplicable ?

Dans certains des cas précédemment évoqués, la jurisprudence admet un recours au-delà du délai de deux mois prévu par l’article 42. La question se pose alors de savoir pendant combien de temps il est possible d’agir. Schématiquement, depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, le délai de principe de dix ans qui était prévu par l’article 42 a été remplacé par un renvoi au droit commun (art. 2224 du code civil). Cet article prévoit un délai de 5 ans pour les actions personnelles (par exemple, action en réparation d’un dommage ou en remboursement de charges indues). En revanche, pour les actions réelles (par exemple, action en vue de faire cesser un empiètement), le délai prévu par l’article 2227 est de 30 ans. Par ailleurs, les actions fondées sur l’article 43 visant à faire juger une clause non écrite sont imprescriptibles (Civ. 3^e, 23 janvier 2016, n° 14-26921).

Pour conclure

La lecture des différents arrêts montre donc à premier regard une certaine diversité de situations. Peut-être les magistrats sont-ils sensibles à des situations qui peuvent paraître très injustes lorsqu’une décision irrégulière semble menacer gravement les droits d’un copropriétaire.

Mais les arrêts les plus importants, ceux de la Cour de cassation, sont de façon générale favorables à une application stricte de la règle de l’article 42 al. 2 de la loi de 1965. C’est donc la volonté d’assurer la stabilité juridique des décisions prises par le syndicat des copropriétaires qui prévaut.

Le délai de deux mois pour agir doit donc être impérativement respecté.

Cette lecture, et en dernier lieu l’arrêt de janvier 2022, doit inciter les copropriétaires à la vigilance. Si leur droit est bafoué par une décision inique du syndicat de copropriétaires, ils doivent contacter d’urgence un avocat pour qu’il engage une action pour contester la décision d’assemblée. Il ne suffit pas d’envoyer une lettre recommandée ; il faut intenter une action judiciaire. Laisser passer le temps en pensant qu’une décision est tellement irrégulière qu’elle pourra être contestée plus tard est un mauvais choix…

Bertrand Desjuzeur • Journaliste

AG