Taux de propriétaires : Diversité et réalité des territoires en France
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Communiqué de presse 16/07/2019 *
Présentation support de la conférence de presse
* Communiqué de presse
« Taux de propriétaires : Diversité et réalité des territoires en France » :
Paris, le 16 juillet 2019 – Parmi les derniers rangs du classement européen, la France compte 58 % de propriétaires occupants, avec en outre de fortes disparités territoriales. Ce taux atteint 72 % en Vendée mais seulement 47 % en Ile-de-France et 33 % à Paris, ville ayant l’une des plus fortes proportions de locataires, avec Lille notamment… De quoi inciter à la mise en place de l’encadrement des loyers ? Comment expliquer ces différences de taux de propriétaires à l’échelle du territoire français ? Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit immobilier, et l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) se sont associés avec le cabinet CM Analytics pour tenter de comprendre les déterminants du taux de propriétaires, qui ne progresse plus malgré un contexte de taux historiquement bas… Mieux appréhender les réalités locales est essentiel pour parvenir à de meilleures politiques publiques en matière de logement.
De fortes disparités territoriales à l’échelle des régions, des départements mais aussi des communes !
Le chiffre est bien connu : la France compte en moyenne 58 % de propriétaires occupants, l’un des plus faibles taux en Europe. Et si, comme chez tous nos voisins européens, la part des propriétaires a nettement progressé au cours des 50 dernières années (elle n’était que de 43 % en 1968), depuis 10 ans, elle stagne en France malgré la très forte baisse des taux de crédit et les politiques publiques. « Dans un contexte de fortes baisses des taux, divisés par 5 depuis 2008, et en tant que facilitateur de l’accès au crédit, il nous importe de savoir quels sont les freins à la propriété afin de mieux accompagner nos clients au quotidien » explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.
En outre, la moyenne nationale dissimule de forts écarts territoriaux : la Bretagne est la région qui compte le plus de propriétaires, avec un taux de 66 %. Suivent les Pays de la Loire (64 %) et la Bourgogne-Franche-Comté (64 %). Au pied du classement se trouvent la région Provence-Alpes- Côte d’Azur (54 %) et l’Ile-de-France, avec seulement 47 % de propriétaires.
Plus l’échelon géographique s’affine, plus les écarts sont importants. Comme souvent, la moyenne du pays trahit les réalités d’une majorité de territoires.
Sur les 5 départements avec le moins de propriétaires, on compte Paris (33 %) et ses départements voisins : la Seine-Saint-Denis (40 %), les Hauts-de-Seine (43 %) et le Val-de-Marne (45 %). Les autres départements franciliens affichent des taux proches de la moyenne nationale.
Et si pour les 35 000 communes françaises, le taux médian est de 80 %, les différences sont très élevées : 95 % d’entre elles affichent un taux supérieur à la moyenne nationale.« On peut expliquer ce décalage entre la moyenne et la médiane par le poids très important des métropoles. Dans les grandes villes où une fraction élevée de la population réside, le taux de propriétaires est faible ! Par exemple, les communes avec plus de 10 000 ménages, qui représentent seulement 1 % des communes mais 39 % des ménages français, ont un taux moyen de propriétaires de 41 %. A l’inverse, les communes les plus petites, accueillant moins de 1 000 ménages mais qui couvrent 87 % des communes et 24 % des ménages, affichent un taux moyen de 78 % » explique Christophe Marques, directeur de CM Analytics, cabinet d’étude économique.
Ainsi, moins la tension immobilière est forte, plus nombreux sont les propriétaires. En zone C, où il n’y a pas de tension, le taux est de 72 %. C’est 19 points de plus qu’en zone B (53 %) et 26 de plus qu’en zone A (46 %).
Les déterminants du taux de propriétaires vont au-delà des prix de l’immobilier !
Les prix immobiliers ont évidemment un impact sur le taux de propriétaires, avec un seuil au-delà de 3000 €/m2 : au-delà de ce prix médian pour les appartements, il n’y a quasiment plus de départements français ayant un taux de propriétaires supérieurs à 60 %, alors que lorsque les prix sont inférieurs, les trois-quarts des départements affichent un taux de plus de 60 %. Mais les prix n’expliquent pas tout !
En analysant les 50 premières villes françaises on se rend compte que dans toutes ces villes, sans exception, moins de la moitié des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, alors que les prix y varient pourtant du simple au quintuple… Dans les plus grandes villes de France, nous n’observons donc aucune relation entre les prix immobiliers et la part des propriétaires. Ainsi, Paris affiche un taux comparable à ceux d’une vingtaine de grandes villes dont les prix sont deux à trois fois inférieurs aux siens (Bordeaux, Montpellier, Strasbourg…).
Outre la tension du marché, d’après les calculs de CM Analytics, les principaux déterminants du taux de propriétaires dans les grandes villes sont la proportion de maisons individuelles (+), l’âge de la population (+), l’importance des familles (+), le niveau de revenu (+) et le poids relatif de la population étudiante (–). Avec une telle diversité de facteurs, deux villes ayant des taux de propriétaires proches peuvent couvrir des sous-jacents assez différents. C’est le cas de Paris et Saint-Denis.
L’exemple de Paris et Saint-Denis
Si les villes de Paris et de Saint-Denis sont mitoyennes et affichent toutes deux une proportion de propriétaires parmi les plus faibles de France (respectivement 33 % et 23 %) les raisons sont bien distinctes… A Paris, les résidents ont de hauts revenus mais les prix immobiliers sont tels que l’accès à la propriété est fortement restreint. Les prix de Seine-Saint-Denis sont nettement inférieurs à ceux de la capitale (64 % de moins) mais la faiblesse des revenus (revenu disponible médian par unité de consommation = 14 340 euros) et la situation de l’emploi limitent la capacité des locataires à devenir accédants. Par ailleurs, Saint-Denis possède beaucoup d’HLM (40 % des ménages sont en HLM, contre 18 % à Paris). « Paris compte 380 000 ménages propriétaires occupants. Si la part des propriétaires était dans la capitale semblable à la moyenne française, la ville compterait 280 000 ménages propriétaires de plus. Dans les grandes villes, le problème est globalement le même partout. La part des propriétaires occupants est faible, d’où l’importance d’avoir une politique incitative à l’investissement des bailleurs privés. Ils contribuent à l’élargissement de l’offre locative qui doit être très importante dans les marchés en tension » explique Christophe Demerson, président de l’UNPI.
L’exemple d’Angers
Un tiers des ménages qui résident à Angers sont propriétaires de leur résidence principale (32%) alors que les tensions immobilières sont pourtant modérées (anciennement en zone B2, Angers vient de passer en zone B1). Les prix des logements sont relativement abordables (1 975 €/m2 pour un appartement) mais deux facteurs majeurs pèsent sur le taux de propriétaires de la ville : le poids relativement important du parc HLM (30 % des ménages) et le poids relatif de la population étudiante (48 %).
Quels enseignements de cette étude pour les politiques publiques?
L’encadrement des loyers
Depuis juillet 2019, l’encadrement des loyers s’applique de nouveau à Paris et la demande a été faite à Lille. Sans surprise, ces deux villes affichent une proportion de locataires parmi les plus élevée de France : 62 % et 70 % respectivement, un taux de propriétaires parmi les plus faibles (33 % et 28 %, le delta étant les « hébergés à titre gratuit »). « La pertinence économique de l’encadrement des loyers est contestable : la capacité de l'encadrement des loyers à agir efficacement sur le montant des loyers est loin d'être démontrée. Cette mesure décourage gravement les propriétaires bailleurs. Aussi, à moins d’un an des prochaines municipales, le retour de ce dispositif apparaît éminemment électoraliste, alors que les loyers progressent moins que l’inflation, contrairement aux taxes foncières et à la CSG (de 15,5% à 17,2% dernièrement) » explique Pierre Hautus, directeur général de l’UNPI.
D’autres villes d’ailleurs, parmi les 28 agglomérations tendues définies dans la loi ALUR avec une faible proportion de propriétaires - donc majorité de locataires - et des loyers élevés pourraient se laisser tenter. Il pourrait s’agir de Toulouse (d’ores et déjà en réflexion), Grenoble, Lyon, Montpellier, Bordeaux ou encore Strasbourg (voir tableau ci-dessous).
Le PTZ
En 2020, les zones B2 et C, dites « non tendues », après avoir vu les montants de PTZ attribués abaissés de 40 à 20 % du montant de l’acquisition, ne seront plus éligibles au PTZ « neuf ». Si la zone C, qui ne connaît aucune tension immobilière, affiche d’ores et déjà une part de propriétaires à 72 %, l’arrêt du dispositif en zone B2 est contestable. La part des propriétaires n’y est que de 57 %, soit 1 point de moins que la moyenne nationale et 23 points de moins que la médiane des communes. « Le fait de limiter la quotité de financement à 20 % du montant de l’opération en zones détendues a déjà pénalisé les primo-accédants puisque nous avons constaté l’année dernière une baisse du nombre de dossiers avec un prêt à taux zéro de 35 % dans le neuf contre 21 % dans l’ancien. Supprimer le PTZ dans le neuf en zone B2 et C est un enjeu pour les futurs propriétaires, mais aussi et bien sûr pour les constructeurs de maisons individuelles d’ores et déjà impactés par le recentrage du dispositif … » analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Pour soutenir l’accession à la propriété des ménages aux revenus modérés, nous plaidons pour le maintien du PTZ « neuf » au moins en zone B2 qui accueille 20 % de la population française et compte plusieurs grandes villes, dont Saint-Etienne et Brest.
En outre, le PTZ « neuf » en zone B2 est peu onéreux pour l’Etat relativement aux zones A et B1. Deux raisons à cela :
1. L’enveloppe du PTZ est limitée à 20 % du montant maximal de l’acquisition en zones B2 et C contre un plafond à 40% en zones A et B1.
2. Le montant de l’acquisition pris en compte dans le calcul du montant maximum du PTZ est inférieur en zones B2 et C (pour 2 occupants : respectivement 154 000 € et 140 000 €) qu’en zones A et B1 (210 000 € et 189 000 €).
Ainsi, le montant maximal du PTZ pour 2 occupants est de 30 800 € en zone B2, de 84 000 € en zone A (soit 2,7 fois plus qu’en B2) et de 75 600 € en zone B1 (2,4 fois plus qu’en zone B2).
Bilan et enseignements de cette étude
« Alors que la France a déjà l’un plus des faibles taux de propriétaires d’Europe, avec en outre de fortes disparités territoriales qui, au regard de l’évolution des prix et des tensions immobilières, devraient se creuser dans les années à venir, on a le sentiment que les propriétaires sont les parents pauvres de ce gouvernement. C’est d’autant plus dommageable que se constituer un patrimoine et acheter sa résidence principale s’avèrent toujours être une volonté forte des Français. C’est aussi la meilleure façon de préparer sa retraite. A l’inverse, à un an des municipales, on sent que l’enjeu principal pour certains maires est de trouver un marqueur politique : la fixation administrative des loyers est un bon produit. Or cela risque plutôt de décourager les propriétaires bailleurs indispensables pour accroitre l’offre locative » conclut Christophe Demerson.
A propos de Vousfinancer
Fondé en 2008 par Jérôme Robin, Vousfinancer, réseau de courtiers en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier. La stratégie de Vousfinancer se base sur la rencontre avec un seul et unique interlocuteur expert en financement, la transparence (montage du dossier financier réalisé avec le client), et la garantie de trouver rapidement (moins d’une semaine) la solution globale la plus adéquate (assurance de prêt, taux, garanties, mensualités, durées, coût du crédit, frais de dossiers, partenaires bancaires). Vousfinancer propose également des solutions pour les crédits professionnels et le rachat de crédits.
A propos de l'UNPI
Acteur pionnier de l'immobilier depuis plus d'un siècle, l’UNPI a hérité d’une histoire riche de défis relevés, de propositions ambitieuses pour la défense des propriétaires privés, pour une plus grande solidarité et pour un développement du parc locatif privé. La Fédération a su adapter ses services et accompagner ses 250 000 adhérents et sympathisants propriétaires et copropriétaires, face aux nombreux changements législatifs et fiscaux. Son réseau de 120 chambres locales permet à tous les propriétaires d’accéder à ses nombreux services, à faire valoir leurs droits, et à défendre leurs intérêts. La fédération des propriétaires UNPI est présidée par Christophe DEMERSON depuis le 12 décembre 2018.Plus d’informations sur : www.unpi.org - @UNPI_FR
A propos de CM Analytics
CM analytics est dirigé par Christophe Marques. Le cabinet délivre des expertises économiques pour accompagner les organisations dans leurs stratégies. Il collabore avec les services d'études, de communication et de relations institutionnelles des entreprises et des fédérations. www.cm-analytics.com - @cm-analytics
Contacts
UNPI : Pierre HAUTUS, 01 44 11 32 52, presse@unpi.fr
Vousfinancer : Sandrine Allonier, 06 61 75 57 78, Sandrine.allonier@vousfinancer.com
Annexe
- Ce tableau présente des déterminants du taux de propriétaires pour les 50 premières villes françaises. Nous jugeons pour chacune des villes l’impact relatif de chaque déterminant. Une coloration orangée indique qu’un indicateur pèse sur le taux de propriétaires d’une ville (relativement à toutes les autres). Inversement, une coloration verte indique que l’indicateur tend à soutenir la propriété dans la ville
- 1Plus spécifiquement, la coloration orangée (/verte) correspond au quartile des valeurs qui pèse le plus (/le moins) sur le taux de propriétaires compte tenu de la relation négative (/positive) entre le facteur en question et le taux de propriétaires.
Conférence organisée par :
