Réponse :

Depuis le 1^er septembre 2014 (loi Pinel du 18 juin 2014), les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux et conclure un ou plusieurs baux dérogatoires « à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans » (article L145-5 du Code de commerce).

Votre bail dérogatoire de deux ans ayant pris effet le 1^er juin 2016, un second bail dérogatoire d’un an maximum prenant effet le 1^er juin 2018 peut donc être conclu entre votre locataire et vous.

Si vous optez pour cette solution, vous pouvez d’ores et déjà rappeler à votre locataire l’échéance du bail et lui proposer un nouveau bail dérogatoire. Ce dernier pourra être valablement conclu dès le lendemain de l'expiration du bail dérogatoire (le 1^er juin 2018) ou quelques jours après son échéance.

A contrario, si vous souhaitez récupérer les lieux loués à l’échéance contractuelle (le 31 mai 2018), vous devrez sommer votre locataire de quitter les lieux au plus tard fin juin 2018 pour faire échec à l'application du statut des baux commerciaux. En effet, l’article L145-5 du Code de commerce précise que : « Si, à l'expiration de cette durée [c’est-à-dire la durée du bail dérogatoire], et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ».

La Cour de cassation a ainsi jugé : « ayant relevé que le locataire était resté en possession des lieux postérieurement à l'échéance contractuellement fixée au 31 août 2006 et que les bailleresses n'avaient formulé d'opposition à ce maintien que le 4 octobre 2006, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs qu'à compter du 1^er septembre 2006, il s'était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux » (Cass., 3^ème civ., 13 janvier 2015, n° 13-23736).

Source : 25 millions de propriétaires • Avril 2018