Réponse :

Dans les territoires soumis à encadrement des loyers en fonction de loyers de référence (uniquement Paris et Lille jusqu’ici[1]), l’article 17, II, B de la loi du 6 juillet 1989 prévoit théoriquement la possibilité d’appliquer un complément de loyer lorsque le logement présente des « caractéristiques de localisation ou de confort » particulières. Cela suppose que le loyer de base atteigne déjà le loyer de référence majoré.

Malheureusement, le décret d’application n°2015-650 du 10 juin 2015 apporte bien peu d’indications sur les éléments justifiant un complément de loyer et sur la façon de calculer son montant. L’article 3 de décret se borne à préciser que les caractéristiques justifiant un complément de loyer ne doivent pas avoir « été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ». Il ne peut donc s’agir du nombre de pièces principales ni de l’époque de construction. Par ailleurs, ces caractéristiques doivent être « déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Enfin, elles ne doivent pas déjà donner « lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ». « Autant dire que le décret n’est guère précis et que ce complément de loyer va sans doute générer un contentieux important », comme le remarque Béatrice Vial-Pedroletti, maître de conférences à l’université d’Aix-Marseille (Loyers et copropriété, juillet-août 2015 p. 4). Dans ces conditions, et en attendant les premières décisions qui ne manqueront pas d’être rendues sur ce sujet, il est très difficile de préciser comment calculer un complément de loyer. Signalons toutefois que le Conseil constitutionnel a condamné d’emblée une définition trop restreinte des caractéristiques justifiant un complément de loyer. En effet, dans sa décision du 20 mars 2014, il a jugé qu’en prévoyant un complément de loyer uniquement en présence de caractéristiques « exceptionnelles », le législateur avait « porté à l'exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée à l'objectif poursuivi ». Le qualificatif « exceptionnel » a donc été retiré du texte définitif de la loi ALUR.

En l’espèce, vous invoquez tout d’abord la présence d’un concierge. Toutefois, il résulte du décret précité du 10 juin 2015 que cet avantage ne peut donner lieu à complément de loyer s’il est déjà facturé dans le cadre des charges locatives (comme c’est probablement le cas).

Concernant l’existence d’une cave, cela paraît également délicat puisque le décret réserve le jeu du complément de loyer aux caractéristiques déterminantes « par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Impossible, donc, de prendre en compte la cave si les immeubles alentour comportent généralement des caves, voire, si tout simplement l’immeuble en cause comporte des caves pour les autres logements. Il en serait de même par exemple pour un balcon si cet ornement se retrouve alentour. En revanche, une vue exceptionnelle pourrait sans doute être retenue pour justifier un complément de loyer. De même qu’un élément d’équipement hors du commun (jacuzzi par exemple).

Enfin, il n’est pas possible de justifier un dépassement du loyer de référence majoré en raison de travaux d’amélioration réalisés dans le logement. Ce type de travaux peut éventuellement permettre, à condition de dépasser un certain montant, d’augmenter le loyer entre deux locations, mais à condition, toutefois… de ne pas dépasser le loyer de référence majoré.