Réponse :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ». Ces charges sont réparties «proportionnel- lement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la loi du 10 juillet 1965 (c’est-à-dire en fonction des tantièmes de copropriété).

Les charges de ravalement constituent des charges relatives à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. Ce sont donc des charges communes générales si le ravalement est obligatoire ou rendu nécessaire par l’état des façades (Cour de cassation, 3ème chambre civile, n° 70-11055, 26 octobre 1971).

Par conséquent, tous les lots doivent en principe participer à ces charges en proportion de leurs tantièmes de copropriété, y compris les lots à usage de garages ou les locaux du rez-de-chaussée qui doivent prendre en charge l’entretien de leur devanture. Ainsi, doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété qui « stipule que les charges des frais d’entretien, notamment des façades, seront réparties entre tous les lots au prorata des 10 millièmes de copropriété, à l’exception des lots du rez-de-chaussée qui n’y participeront pas » (Cour d’appel de Paris, 23ème ch., 6 novembre 1992, « SCI Socat c/ Syndicat Résidence « Le Parisien » à Paris). En effet, « les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée bénéficient nécessairement et directement du ravalement des façades, peu important que lesdits locaux prennent intégralement en charge les frais d’entretien de leurs devantures et fermetures, ces [dernières] charges concernant les parties privatives » (Cour d’appel de Paris, 23ème ch. B, 30 novembre 2000, « Société La Mondiale c/ Syndicat 1 place Victor Hugo à Paris »).

Cette règle peut toutefois souffrir d’exceptions suivant ce que prévoit le règlement de copropriété :

• même si dans l’arrêt précité du 6 novembre 1992, la Cour d’appel de Paris a invalidé la clause du règlement de copropriété qui exonère les lots du rez-de-chaussée de participer aux charges de ravalement, elle rappelle toutefois que « les termes de l’article 24, alinéa 2, de la loi [du 10 juillet 1965]¹ énoncent que le règlement de copropriété peut faire supporter par certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble (...). Toutefois, cette exonération ne se justifie que si les lots considérés de par leur situation dans l’immeuble ne retirent objectivement aucune utilité » ;
• si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales² par bâtiment, les dépenses de ravalement engagées sur l’un des bâtiments doivent être prises en charge par les seuls propriétaires des lots faisant partie de ce bâtiment : « il résulte de la combinaison [des stipulations du règlement de copropriété] que la répartition des charges de ravalement doit se faire par bâtiment, les murs étant des parties communes spéciales par bâtiment et non des parties communes du groupe. Le syndic ayant réparti les dépenses de ravalement selon ce critère, il n’apparaît pas que le règlement de copropriété ait été violé » (CA Paris, 23ème ch. A, 2 octobre 1996, « Epoux Baptistia c/ Syndicat des immeubles La Rochette »).

Certains arrêts ont même considéré que le règlement de copropriété pouvait valablement exempter le propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée de payer les charges de ravalement car ce même document mettait à sa charge exclusive la réfection de ses devantures ; en l’espèce, « le règlement de copropriété stipulait que les propriétaires de boutiques, procédant eux-mêmes tous les cinq ans à la réfection de leurs devantures, ne participeront pas aux frais de ravalement, à moins que la peinture ou la réfection de la devanture n’ait pas été faite en temps voulu » (Cass., 3ème civ., n° 90-10929, 14 novembre 1991).³

Il est donc certaines hypothèses où le règlement de copropriété peut valablement exempter certains lots du paiement des charges de ravalement (exemples : existence d’assemblées spéciales en raison de la création de charges spéciales⁴, existence de parties communes spéciales⁵).

Votre règlement de copropriété ne prévoyant pas d’exception pour les lots du rez-de-chaussée, vous êtes donc tenu de participer au ravalement rendu nécessaire par l’état des façades en proportion de vos tantièmes de copropriété.

• 1 - Ces termes figurent à présent à l’article 24, III de la loi du 10 juillet 1965 : « Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par le dit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
• 2 - Dans les copropriétés comprenant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut établir une distinction entre parties communes générales, dont les charges (entretien, conservation...) sont réparties entre tous les lots, et parties communes spéciales à chaque bâtiment, dont les charges sont réparties entre les seuls lots qui le composent.
• 3 - Dans cette affaire, les circonstances étaient donc particulières : en plus de mettre à la charge exclusive des propriétaires de boutiques la réfection de leurs devantures, le règlement de copropriété leur imposait une réfection quinquennale.
• 4 - Cf. arrêt précité du 6 novembre 1992.
• 5 - Cf. arrêt précité du 2 octobre 1996.