Réponse :

Lorsqu’une copropriété est construite par tranches successives, certains lots dits transitoires sont réservés pour les constructions futures. Il s’agit donc de lots consistant en des terrains à édifier. L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 les définit ainsi : un lot transitoire est « formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante ».

• « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires » (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965). Il s’agit par exemple d’un copropriétaire qui a le droit d’utiliser à titre exclusif le jardinet, partie commune, attenant à son logement du rez-de-chaussée.

•  Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de certains copropriétaires uniquement. Les parties communes spéciales sont par exemple dans une copropriété composée de plusieurs bâtiments, les parties communes de chaque bâtiment ou le toit-terrasse de l’un de ces bâtiments.

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la création et la consistance des lots transitoires doivent être stipulées dans le règlement de copropriété (article 1er de la loi de 1965). Il en est de même pour les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative : leur existence est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (article 6-4 de la loi de 1965).

Les notions de lots transitoires, de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative doivent donc être parfaitement précisées dans les règlements de copropriété. Si tel n’est pas le cas et que des adaptations du règlement de copropriété sont nécessaires, elles doivent être soumises à l’ordre du jour des assemblées générales, l’échéance de ces mises à jour étant fixée par la loi ELAN à fin novembre 2021.

Après l’échéance de novembre 2021, la loi 3DS du 21 février 2022 est revenue sur ces nouvelles notions. Au lieu de proroger le délai, cette loi a prévu un autre mécanisme qui distingue deux cas :

• Pour les lots transitoires, si la mise en copropriété de l’immeuble est antérieure au 1er juillet 2022 et si le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance du lot transitoire, le syndicat des copropriétaires doit inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée la question de cette mention dans le règlement de copropriété. La décision doit être prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) ; si elle n’est pas adoptée, cela ne remet toutefois pas en cause l’existence du lot transitoire, ce qui conforte les droits acquis des copropriétaires concernés (en effet, selon l’article 89 de la loi 3DS. « Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, (…) l’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot ».)

Par contre, si la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, l’article 1er de la loi de 1965, qui impose la mention de la consistance du lot dans le règlement, est applicable ;

• Cette même différenciation est opérée pour les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. Ainsi, pour les mises en copropriété antérieures au 1er juillet 2022, le syndicat des copropriétaires doit inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée la question de cette mention dans le règlement de copropriété. La décision doit être prise à la majorité simple ; si elle n’est pas adoptée, cela ne remet pas en cause l’existence de ces parties communes (en effet, selon l’article 89 de la loi 3DS : « Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, (…) l’absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes »). 

Quant aux mises en copropriété postérieures au 1er juillet 2022, l’article 6-4 de la loi de 1965 s’applique : l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.