Réponse :

Depuis le 1er janvier 2023, un logement décent doit avoir une consommation d'énergie inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Puis, un logement décent devra être classé de A à F à compter de 2025, de A à E à compter de 2028 et de A à D à compter de 2034. Dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2025, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (sur les logements loués à titre de résidence principale) prévoit deux exceptions à la possibilité pour le juge, saisi par le locataire pour indécence du logement, d’imposer des travaux de rénovation énergétique au propriétaire : 

• lorsque le copropriétaire a réalisé des travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment et démontre avoir vainement demandé à une assemblée générale de copropriétaires la réalisation de travaux en parties communes nécessaires à l’atteinte d’un certain niveau de performance énergétique ; 

•  lorsque le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes, les critères relatifs à ces contraintes étant précisés par décret en Conseil d'Etat.

Cette seconde exception qui vous intéresse n’entrera donc en vigueur que le 1er janvier 2025.

Le décret détaillant les critères relatifs à ces contraintes n’est toujours pas paru et il n’est donc pas possible à l’heure actuelle de connaître avec certitude les caractéristiques de cette exception (vous ne pouvez donc pas actuellement vous prévaloir de cette exception).

Comme vous l’indiquez, l’article L.173-2 du Code de la construction et de l’habitation évoque une autre exception qui concerne les « bâtiments pour lesquels le coût des travaux permettant de satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien ». Cette exception liée au coût ne concerne toutefois que l’échéance de 2028 visée ci-dessus et là encore un décret à venir doit déterminer les modalités d'application de cet article.

De plus, cet article nous semble d’application générale et lorsqu’on loue à usage d’habitation principale, il faut plutôt respecter la loi du 6 juillet 1989 et le décret relatif aux caractéristiques du logement décent du 30 janvier 2002. Or, aucun de ces textes ne prévoit hélas d’exception pour le cas où le coût des travaux serait faramineux (en l’état actuel, il semble donc qu’il faille exclure cette exception).

Par conséquent, les exceptions liées aux contraintes architecturales ou patrimoniales et au coût ne peuvent pas pour l’instant être invoquées.

À noter : les 3 exceptions (de copropriété, architecturale et de coût) sont détaillées dans l’article « Obligation de décence en matière de consommation énergétique : principe et exceptions » paru dans le numéro de décembre 2021.

L’UNPI milite ardemment auprès des pouvoirs publics (ministres, députés, sénateurs…) sur les conséquences dramatiques des mesures actuelles et futures d’obligation de rénovation énergétique des bâtiments.