Plans de travaux et diagnostics en copropriété

EXAMEN — PPT, DPE collectif, audit énergétique : les documents d’analyse du bâtiment et de programmation de travaux se multiplient en copropriété dans un objectif d’efficacité énergétique et environnementale. La loi du 9 avril 2024 confirme cette tendance. Ces prescriptions des pouvoirs publics peuvent toutefois se heurter à la réticence des copropriétaires. Si le syndicat des copropriétaires refusait de respecter ces consignes, quelles pourraient en être les conséquences ? Des questions de responsabilité pourraient se poser à l’égard du syndicat de copropriétaires ou du syndic et lors de la vente d’un lot. Examinons ces questions à travers les divers documents en cause.

Le projet de plan pluriannuel annuel de travaux

La loi du 10 juillet 1965 (art. 14-2), dans sa rédaction issue de la loi climat de 2021, impose l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). L’obligation vise les immeubles de plus de 15 ans à usage total ou partiel d’habitation et le plan doit être actualisé tous les 10 ans. L’article 14-2 en fixe le contenu (liste de travaux nécessaires, performance environnementale, coût des travaux et échéancier) et enjoint le syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du plan (vote à la majorité des voix exprimées).

Après cette première étape d’élaboration du plan, vient la seconde, celle de sa présentation à l’assemblée. Si le plan fait apparaître une nécessité de travaux, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée qui suit l’élaboration du plan, la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan de travaux (vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires).

Pour les assemblées suivantes, le syndic inscrit à l’ordre du jour :

> soit la mise en oeuvre du plan (c’est-à-dire le vote des devis), s’il a été adopté,

> soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan, s’il n’a pas été adopté.

L’obligation de mettre en place le projet de plan est progressive. Elle a commencé début 2023 par les syndicats de plus de 200 lots. Depuis le 1er janvier 2024, elle vise tous les syndicats de 51 lots et plus. Au 1er janvier 2025, elle frappera également les syndicats de 50 lots et moins.

Le syndic est donc de plein droit investi d’une mission visant à convaincre les copropriétaires d’adopter en assemblée un projet de plan puis d’en assurer la mise en œuvre.

Si la décision, par étapes, est soumise au vote de l’assemblée, c’est bien que le législateur a envisagé l’hypothèse d’un refus. La question se pose de savoir quelle en est la conséquence.

La loi (art. 14-2 III) prévoit l’hypothèse de la dégradation de l’immeuble qui pourrait justifier une intervention de l’administration au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. Dans ce cas, l’administration peut prendre l’initiative de demander au syndic la transmission du plan de travaux adopté afin de vérifier que le programme de travaux permet de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des occupants.

À défaut, l’administration peut prendre la décision plus contraignante d’élaborer ou actualiser d’office le projet de plan, à la place et aux frais du syndicat. Le syndic doit alors convoquer l’assemblée qui se prononce sur l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

La question se pose à nouveau à ce stade de la conséquence d’un refus de vote.

La question de la responsabilité peut être posée à l’égard du syndicat et à l’égard du syndic.

Responsabilité du syndicat

Dans l’état actuel des textes, il semble difficile, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, qu’un copropriétaire puisse engager avec succès la responsabilité du syndicat pour ne pas avoir voté le projet de plan ou pour ne pas avoir voté de travaux d’exécution du plan.

En revanche, il peut toujours invoquer la responsabilité du syndicat au titre de sa mission d’administration et d’entretien des parties communes. En effet, le syndicat (art. 14 de la loi de 1965) est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Si les parties communes occasionnent un risque pour la sécurité des personnes et des biens, la responsabilité du syndicat est engagée (pour un exemple : Civ. 3e, 3 déc. 2020, n° 19-12871 imposant des travaux de renforcement d’une poutre maîtresse et des solives et un étaiement provisoire). Le syndicat a pu être jugé responsable pour la ruine du bâtiment (Civ. 3e, 17 déc. 1997) ou pour ne pas avoir pris les mesures conservatoires des parties communes qui s’imposent (CA Versailles, 2 juillet 2012) ou s’il tarde à faire des travaux nécessaires qui empêchent un copropriétaire de louer son lot ou de l’exploiter normalement (Civ. 3e, 7 mars 1990).

Il faut signaler un arrêt utile en la matière : un copropriétaire avait demandé à l’assemblée d’exécuter des travaux concernant les parties communes et destinés à renforcer le plancher haut du troisième étage et les poutres. Or, l’assemblée avait rejeté cette demande ; il avait donc assigné le syndicat pour qu’il soit condamné à réaliser des travaux de renforcement de la structure et de suppression de l’inondation et des étais de sa cave. La cour d’appel avait jugé sa demande irrecevable, car cette demande avait exactement le même objet que celui qui avait été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, à savoir faire effectuer aux frais de la copropriété des travaux de renforcement de la structure de l’immeuble. La décision est censurée par la Cour de cassation qui juge que « le caractère définitif d’une décision d’assemblée générale ayant refusé l’exécution de travaux sollicités par un copropriétaire ne prive pas celui-ci du droit de demander réparation des dommages qu’il estime causés par les manquements du syndicat des copropriétaires aux obligations légales lui incombant en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 » (Civ. 3e, 30 sept. 2014, n° 13-20563).

On peut déduire de cet arrêt que le syndicat ne s’exonère pas de sa responsabilité en refusant en assemblée de voter les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, qui résulte de son objet même, tel que le formule l’article 14.

Par analogie, on peut poursuivre le raisonnement en estimant que le syndicat n’engagerait pas sa responsabilité en refusant de voter un projet de plan pluriannuel de travaux, mais qu’il engagerait sa responsabilité si les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble n’étaient pas votés.

Mais cette position de principe exonérant le syndicat pourrait à terme être fragilisée par l’interventionnisme croissant des pouvoirs publics qui exigent toujours plus de documents justificatifs et d’actions de prévention.

En l’état actuel du droit, le plan de travaux demeure un outil de programmation avec un calendrier prospectif. Il en résulte concrètement que tant que l’assemblée n’a pas voté les travaux correspondants, elle peut modifier les décisions envisagées en vertu du plan pluriannuel.

Responsabilité du syndic

Sur la question du plan pluriannuel de travaux, se pose également la question de la mission du syndic. En application de l’article 18 de la loi de 1965, il est tenu de certaines obligations liées à l’entretien de l’immeuble : pourvoir à la conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, établir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, ouvrir un compte où sont versées les provisions du fonds de travaux.

Il doit aussi inscrire à l’ordre du jour la question d’un plan de travaux d’économie d’énergie après l’établissement d’un DPE sur l’immeuble (art. 24-4 de la loi de 1965), ainsi que la question du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné plus haut. Si le syndic n’exécute pas ces diverses obligations, il engage sa responsabilité.

Toutefois, il ne doit pas, sans l’avoir mis en garde, faire voter des travaux qui dépasseraient manifestement les capacités financières du syndicat (CA Paris 23e ch. 16 oct. 1992). Mais il doit, de sa propre initiative, effectuer des travaux urgents. A défaut il engage sa responsabilité (Civ. 3e, 6 juillet 2017, n° 16-18 950).

On peut donc estimer que le syndic qui n’inscrirait pas à l’ordre du jour de l’assemblée le projet de plan pluriannuel de travaux contrairement à ce que lui impose l’article 14-2 de la loi, engagerait sa responsabilité. En revanche, sa responsabilité ne devrait pas être mise en cause si les copropriétaires refusent de voter les travaux.

Le DPE collectif et l’audit énergétique

Le diagnostic de performance énergétique collectif (art. L 126-26 du Code de la construction et de l’habitation) devient progressivement obligatoire pour un bâtiment d’habitation, même hors transactions, pour les bâtiments antérieurs à 2013 (depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 pour ceux de plus de 200 lots, au 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 51 à 200 lots et au 1er janvier 2026 pour celles de 50 lots et moins). La décision est prise à la majorité de l’article 24. Le DPE collectif est valable 10 ans et doit être renouvelé tous les dix ans sauf s’il établit que le bâtiment est classé A, B ou C.

Pour le cas des mono-propriétés, l’audit énergétique devient progressivement obligatoire lors des ventes (art. L 126-28-1 du CCH).

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, il est obligatoire pour les logements classés F ou G (décret du 9 août 2022). Il deviendra obligatoire pour les logements E à compter du 1ᵉʳ janvier 2025 et au 1ᵉʳ janvier 2034 pour les logements D.

L’audit énergétique ne vise donc pas actuellement les copropriétés.

Si un immeuble est divisé et devient soumis au régime de la copropriété de la loi de 1965, il faut réaliser un DPE pour chaque lot vendu. Mais si le 1ᵉʳ lot vendu est classé F ou G, il faut réaliser un audit. En revanche, s’il n’est pas F ou G, l’audit n’est pas obligatoire (1).

Rappelons que l’audit énergétique, dont le contenu a été précisé par arrêté du 4 mai 2022, a un contenu plus complet que le DPE collectif car il présente plusieurs scénarios de rénovation. Il doit comporter un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante. La validité de l’audit est limitée à 5 ans alors que celle du DPE est de 10 ans.

Exigence de décence

Ajoutons que la loi prévoit progressivement, depuis début 2023, une interdiction de location des logements les plus énergivores, l’efficacité énergétique étant intégrée dans les critères de décence (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 et décret du 11 janvier 2021). Si le syndicat des copropriétaires refuse de voter des travaux permettant à un copropriétaire de louer son bien qui serait devenu impropre à la location pour raison de performance énergétique suffisante, il pourrait être assigné par le copropriétaire privé de la faculté de louer son bien (cf. Civ. 30 sept. 2014 précité). La demande ne pourrait toutefois prospérer que si le syndicat ne pouvait légitimement se prévaloir de motifs prévus par la loi pour ne pas faire les travaux (contraintes techniques, architecturales…)

Le diagnostic technique global, diagnostic structurel

L’article L 731-1 du CCH prévoit l’élaboration d’un diagnostic technique global de l’immeuble en copropriété pour informer les copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble et, le cas échéant, pour élaborer le plan de travaux (vote à la majorité de l’article 24).

Le CCH prévoit de façon analogue à la procédure de l’article 14-2 III de la loi de 1965 étudiée plus haut, une faculté pour l’administration de se saisir de la situation d’un immeuble à usage principal d’habitation qui présente des désordres potentiels pour demander au syndic de lui produire le diagnostic. A défaut de production du diagnostic dans le délai d’un mois, l’administration peut faire réaliser d’office le diagnostic à la place du syndicat et à ses frais (art. L 731-5 du CCH)

La loi du 9 avril 2024 (art. 27) qui vise à accélérer la rénovation de l’habitat dégradé va dans le même sens puisqu’elle permet désormais à l’administration d’imposer un diagnostic structurel de l’immeuble dans les zones d’une commune ayant une part importante d’immeubles dégradés ou présentant des fragilités structurelles (art. L 126-6-1 nouveau du CCH).

La question de la vente

On peut enfin se demander si le refus d’engager un projet de plan ou de réaliser des travaux pourrait être de nature à faire obstacle à la cession d’un lot de copropriété.

Il existe un certain nombre d’hypothèses où la cession d’un lot peut rencontrer des obstacles. Le règlement de copropriété peut comporter des clauses limitant la liberté de vente d’un lot mais elles sont souvent écartées par la jurisprudence comme restreignant le droit du propriétaire à disposer de son lot. Elles sont parfois autorisées en regard de la destination de l’immeuble (Civ. 3e, 4 juin 1998, n° 96-16452).

Par ailleurs, le vendeur a un devoir d’information de l’acquéreur (art. 4 et suivants du décret du 17 mars 1967) et le syndic peut faire opposition au paiement du prix de vente pour obtenir paiement des sommes restant dues par le copropriétaire vendeur (art. 20 de la loi).

Les divisions de lot peuvent aussi être retreintes pour des motifs liés à la sécurité ou la salubrité : l’article L 126-17 du CCH proscrit notamment les divisions en propriété ou en jouissance d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres.

En revanche, et sous réserve de l’interprétation des tribunaux, il ne semble pas que le défaut de vote du projet de plan de travaux ou le refus d’exécuter des travaux puisse par lui-même faire obstacle à la vente d’un lot.

La loi du 9 avril 2024 (art. 9) a renforcé la procédure d’expropriation en créant un nouveau dispositif permettant d’exproprier des biens insalubres à titre remédiable (art. L 512-1 et suivants du code de l’ex propriation) mais elle ne comporte pas de mesure d’interdiction de vente.

La jurisprudence ne manquera pas d’apporter des précisions sur ces questions mouvantes. Mais dans l’état actuel du droit, la liberté de location parait davantage contrainte que la vente.

1) Sur cette question, voir la réponse ministérielle Vincent Ledoux (JO AN Q, 2 avril 2024 n° 8231)