Plus-values immo : majoration du prix d'achat en raison de travaux
Pour le calcul des plus-values, il résulte de l’article 150 VB, II du Code général des impôts que « le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré (…) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure ».
Cela suppose néanmoins qu’elles n’aient « pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ».
A l’inverse, « les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n°160).
Ces dépenses d’entretien « s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 au I § 10 à 60) ».
L’article 150 VB du CGI vise des travaux réalisés par une entreprise.
Dès lors, sont exclus « les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une entreprise (ex : main d'œuvre salariée) » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n°220).
Mais un contribuable peut-il faire valoir le coût de matériaux qu’il a lui-même achetés avant de les confier à l’entrepreneur pour réaliser les travaux ?
Le Conseil d’Etat vient de répondre par la négative.
Il énonce ainsi qu’« il résulte (…) de la lettre même de ces dispositions qu'elles font obstacle à ce que le cédant puisse majorer ce prix d'acquisition des dépenses qu'il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation de travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition de matériaux » (Conseil d'État, 8ème - 3ème chambres réunies, 12 octobre 2018, n°419294).
Rien ne sert de chercher à faire une économie en se procurant soi-même les matériaux pour les donner à l’entrepreneur de travaux… Ces matériaux ne pourront plus être pris en compte pour calculer, dans le cadre de l’impôt sur les plus-values, le prix d’acquisition.
Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI