Le rapport Nogal contre le dépôt de garantie
Le député de Haute-Garonne, Mickaël Nogal a présenté ses propositions sur le marché de la location et les agences immobilières. Il préconise de davantage valoriser le rôle des agences immobilières pour inciter les bailleurs à recourir à leurs services.
Il propose de sécuriser la relation locative lors l’intervention d’une agence et, en contrepartie, de donner plus de responsabilités aux agences.
Le rapport Nogal, présenté le 18 juin comporte 37 propositions.
Centraliser le dépôt de garantie
La mesure la plus importante pour les propriétaires est celle qui vise à obliger le bailleur à verser en début de bail le dépôt de garantie à un organisme agréé. La somme sera restituée au locataire à la fin de la location, si les parties en sont d’accord. À défaut, le juge statuera sur son sort.
Une sécurisation pour les biens loués via une agence
L’ensemble des propositions vise à redonner de la confiance dans les rapports entre bailleurs et locataires. Dans sa présentation à la presse le 18 juin, le député a expliqué que le bailleur serait alors placé devant l’alternative suivante :
- louer son bien en direct à ses risques et périls,
- le confier à une agence en étant sécurisé à 100 %.
En effet, cette sécurisation serait assurée à titre obligatoire par l’agence, pour tout mandat de gestion. Ainsi, l’administrateur de biens garantirait le paiement des loyers et des charges. Il souscrirait lui-même une assurance pour l’ensemble des baux gérés et toute clause du contrat d’assurance imposant d’exclure certains locataires serait interdite.
Corrélativement, l’agence ne pourrait pas réclamer de caution pour les locataires ainsi garantis.
Si le député est convaincu des effets néfastes de la caution, il préfère ne pas proposer de l’interdire pour la gestion en direct, car les bailleurs y sont attachés.
Des agences IMMO+
Pour mettre en valeur la compétence professionnelle des agences, le rapport propose de mettre en place une certification “IMMO+” pour les administrateurs de biens offrant des prestations de haute qualité.
Favoriser la rénovation énergétique
Le rapport comporte aussi des mesures qui visent à favoriser la rénovation énergétique.
L’idée d’interdire la location des logements les plus énergivores a été envisagée mais écartée car elle risquait de faire sortir du parc locatif un nombre excessif de logements. En effet, les logements qui sont classés en catégories F et G représentent 47 % du parc.
En revanche, Mickaël Nogal préconise de cibler davantage le crédit d’impôt de transition énergétique (CITE) sur les ménages les plus exposés à la précarité énergétique et d’attribuer l’aide aux bailleurs qui pratiquent des loyers modérés.
Le rapport prévoit aussi de modifier le régime de la participation du locataire aux travaux d’amélioration d’efficacité énergétique de façon à l’assouplir lorsque le niveau d’économie d’énergie est sécurisé par un marché de performance énergétique. L’attribution du CITE pour les passoires thermiques serait par ailleurs conditionnée à la réalisation d’un audit énergétique.
L’attribution du CITE pour les passoires thermiques serait par ailleurs conditionnée à la réalisation d’un audit énergétique.
Des mesures fiscales
Le député préconise aussi de prendre des mesures fiscales. S’il ne juge pas opportun de créer un dispositif d’amortissement du bien pour les propriétaires qui sont soumis au régime des revenus fonciers, le député propose de proroger au-delà de la fin 2021 les aides à l’investissement locatif.
La grille de vétusté
Le député constate une grande diversité dans la manière dont sont traités les litiges de facturation des réparations locatives. Il propose de confier à une personnalité indépendante le soin d’élaborer un projet de grille, qui serait ensuite soumis à la Commission nationale de concertation et rendu obligatoire par décret.
Formation des agences
Une série de propositions concernent la formation des agents immobiliers, il s’agit en particulier de lutter davantage contre les pratiques de discrimination. Le rapport, qui souligne les effets positifs des actions de SOS Racisme, préconise aussi de développer les pratiques de “testing”.
Mieux informer
De nombreuses dispositions visent à mieux diffuser l’information. À cet égard, Mickaël Nogal propose par exemple de créer un label pour améliorer la visibilité des maisons de l’habitat et de développer le rôle des ADIL.
Dans les rapports avec les agences, le rapport préconise d’obliger les administrateurs de biens à mettre en place un site internet comportant des fonctionnalités minimales fixées par décret. La notice d’information obligatoire qui informe les parties sur leurs droits et obligations serait par ailleurs élargie en insistant sur la prévention des litiges.
Favoriser l'investissement
Le rapport entend aussi rechercher les outils permettant de faciliter le retour d’investisseurs institutionnels sur le marché du logement.
Il propose de réfléchir aux obstacles à la mobilisation du foncier pour l’investissement locatif résidentiel et d’autoriser les institutionnels à détenir la fraction de logements PLUS et PLAI qu’ils doivent prévoir dans un programme de logements locatifs privés.
Bertrand Desjuzeur