La fiscalité des abandons de loyers commerciaux

Dans le cadre de la crise sanitaire Covid-19, la 2^ème loi de finances rectificative permet à ce que l’abandon de loyer soit automatiquement reconnu comme un abandon justifié pendant la période du 15 avril au 31 décembre 2020 (il ne sera donc pas à déclarer en recette dans le cadre des revenus fonciers).

La 2^ème loi de finances rectificative n° 2020-473 du 25 avril 2020 donne un cadre légal aux abandons de loyers commerciaux/professionnels. L’article 3 prévoit que ne constituera pas un revenu imposable du bailleur en matière de revenus fonciers les loyers qui ont fait l’objet d’un abandon ou d’une renonciation au profit d’une entreprise locataire entre le 15 avril et le 31 décembre 2020. Cela concerne l’abandon ou la renonciation de loyers ou accessoires afférents à des immeubles donnés en location à une entreprise n’ayant pas de lien de dépendance avec le bailleur, consentis entre le 15 avril et le 31 décembre 2020.
Il n’est pas spécifié que l’abandon de loyer doit représenter un mois entier de loyer ou s’appliquer sans discontinuer du 15 avril au 31 décembre. L’abandon de loyer peut donc ne représenter qu’une partie du loyer (exemple : le propriétaire peut demander à son locataire de ne payer que 50 % du loyer pendant un ou deux mois, voire plus)  ou un nombre de mois limités (exemple : abandon pendant 2 mois seulement).
On s’étonnera néanmoins que les abandons de loyers antérieurs au 15 avril ne soient pas concernés (il faudra donc, le cas échéant, justifier cet abandon par la jurisprudence sur les difficultés de trésorerie des sociétés : voir ci-après).
La loi précise également que les charges correspondant aux éléments de revenus ayant fait l’objet d’un abandon ou d’une renonciation (exemples : charges de copropriété, intérêts d’emprunt, assurance) pourront être déduites dans le cadre des revenus fonciers.

Enfin, lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, le bénéfice de ces dispositions est subordonné à la condition que le bailleur puisse justifier par tous les moyens des difficultés de trésorerie de l’entreprise. 

Cette mesure concernera la déclaration des revenus fonciers 2020 qui sera établie en 2021.

Rappelons qu'en temps normal, en matière de revenus fonciers, les propriétaires n’ont pas à déclarer les loyers impayés lorsque le défaut de paiement résulte de la carence des locataires et que les bailleurs ont entrepris des démarches nécessaires pour obtenir le versement des sommes dues. En revanche, le propriétaire qui renonce à percevoir des loyers alors qu’aucune circonstance indépendante de sa volonté ne l’y contraint, doit être réputé avoir fait bénéficier d’une libéralité ou d’un acte de disposition en faveur de son locataire, et à ce titre est donc imposable sur le montant des loyers (même s’il ne les a pas perçus). La jurisprudence précise que le bailleur doit pouvoir justifier de l’intérêt de cet abandon par des difficultés pour le preneur ou de l’incapacité de la société à payer[1].