Baux commerciaux : « le plafonnement du déplafonnement » jugé constitutionnel
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la hausse de loyer du bail renouvelé en cas de déplafonnement est lissée dans le temps. Elle « ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente » (article L.145-34 du Code de commerce). On parle le plus souvent de « plafonnement du déplafonnement ».
La Cour de cassation a accepté de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionalité relative au plafonnement du déplafonnement (C.Cass., Civ. 3ème, 6 février 2020, 19-19.503), qui vient d’être examinée par les sages de la rue Montpensier.
D’après la société bailleresse « ces dispositions porteraient atteinte au droit de propriété du bailleur. Elle fait valoir que cette limitation de l'augmentation du loyer lors du renouvellement du bail ne serait justifiée par aucun motif d'intérêt général et pourrait avoir pour effet d'imposer un niveau de loyer fortement et durablement inférieur à la valeur locative du bien, entraînant ainsi une perte financière importante pour le bailleur. De plus, elle soutient que si ces dispositions peuvent être écartées par les parties dès lors qu'elles ne sont pas d'ordre public, leur application aux baux en cours, conclus avant leur entrée en vigueur mais renouvelés postérieurement, conduit dans ce cas à priver, en pratique, les bailleurs de la possibilité d'y déroger » (résumé du Conseil constitutionnel).
Concernant le premier point, le Conseil constitutionnel juge que « le législateur a entendu éviter que le loyer de renouvellement d'un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il a ainsi poursuivi un objectif d'intérêt général ».
Le second grief est également balayé, mais davantage – semble-t-il – pour une raison de « procédure ». En effet, « s'agissant des baux conclus avant la date d'entrée en vigueur de ces dispositions et renouvelés après cette date, l'application de ce dispositif ne résulte pas des dispositions contestées, mais de leurs conditions d'entrée en vigueur déterminées à l'article 21 de la loi du 18 juin 2014 ». Faut-il penser que le Conseil constitutionnel y aurait regardé de plus près si la QPC avait visé également ledit article 21 de la loi Pinel ?
Pour l’heure, les Sages concluent à une absence d’atteinte disproportionnée au droit de propriété (Cons. Const., décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020).
Si les propriétaires ayant signé avant la loi Pinel sont marrons, on conseillera aux propriétaires signant un nouveau bail d’exclure l’application du plafonnement du déplafonnement (puisqu'il n'est pas d'ordre public).
Rappelons par ailleurs que ce mécanisme ne s’applique pas en cas de tacite prolongation du bail au-delà de 12 ans, de location de terrains nus, de locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux.
Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI