Réponse :

Si la modification de la répartition des charges ne peut normalement intervenir qu’à l’unanimité des copropriétaires, la loi du 10 juillet 1965 a prévu des exceptions à cette règle et, parmi elles, figure « la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1^er de l'article 10 rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives » (article 25 e).

Parmi les changements d’usage visés par ce texte, on peut citer les hypothèses suivantes :

• des locaux à usage d’habitation sont affectés à un usage commercial/professionnel ou inversement ;
• des pièces non habitables sont transformées pour être affectées à l’habitation (CA Paris, 23^ème ch. A, 10 mars 1986).

C’est ce dernier cas qui vous intéresse.

Dans votre copropriété, la décision de modifier les quotes-parts de charges peut donc être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ou majorité absolue (le changement d’usage n’affecte pas les tantièmes de copropriété, mais les tantièmes de charges).

La question de la modification corrélative des charges suite à un changement d’usage peut être portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale soit par le syndic, soit par tout copropriétaire (en faisant la demande par lettre recommandée avec AR).

Il appartient alors à l’assemblée (qui peut désigner un expert à cette fin) de décider de la modification.

Si la décision de modification des charges est votée à la majorité absolue, celle-ci est opposable au copropriétaire qui a procédé au changement d’usage (sauf à contester la décision devant le tribunal dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal d’assemblée).

Enfin, lorsque l’assemblée générale décide de modifier la répartition des charges figurant au règlement de copropriété, cela entraîne nécessairement une modification du règlement de copropriété et sa publication à la conservation des hypothèques (en pratique, l’assemblée, après avoir décidé de la modification de la répartition des charges, donne mandat au syndic de procéder aux formalités de dépôt et de publication de cette modification afin qu’elle soit opposable à tous, et notamment aux futurs acquéreurs des lots de l’immeuble). Ces frais sont pris en charge par le copropriétaire qui a modifié l’usage de son lot.

Source : 25 millions de propriétaires • Mars 2017