Réponse :

En dehors des travaux votés en assemblée générale (articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965), le syndic peut valablement engager des travaux pour la copropriété dans les hypothèses suivantes :

• le syndic doit faire exécuter les travaux urgents et immédiatement convoquer une assemblée générale.

A ce sujet, l’article 37 du décret du 17 mars 1967 précise :

« Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 » ;

• une précédente assemblée générale a pu autoriser le conseil syndical à engager des dépenses dans la limite d’un certain montant ; si tel est le cas, le syndic, en concertation avec le conseil syndical, peut faire réaliser des travaux dans le respect de ce plafond ;
• à la majorité absolue, l’assemblée générale a pu déléguer au syndic le « pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 » de la loi du 10 juillet 1965 (article 25 a) de la loi de 1965) ; il s’agit par exemple des « travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants » et des « travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiel » (article 24, II, a) et d) de la loi de 1965) ;
• au regard de l’article 18 de la loi de 1965, le syndic est chargé « d’administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ». Le syndic peut donc de sa propre initiative accomplir des actes de gestion courante, comme engager des travaux de menu entretien.

Source : 25 millions de propriétaires • Mars 2018