Réponse :

La majorité est différente selon qu’il s’agit de travaux d’amélioration, d’entretien ou de travaux obligatoires :

• Les travaux de ravalement de l'immeuble objectivement nécessaires pour en assurer la conservation sont à classer dans la catégorie des travaux d'entretien (Cass., 3^ème civ., n° 96-13926, 18 novembre 1997). Ces travaux sont décidés à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (ou majorité simple).
• Le ravalement qui n’est pas nécessaire au regard de l'état de l'immeuble ou qui est nécessaire mais est réalisé avec des matériaux plus onéreux ou assorti d'embellissements constitue une amélioration (article 30 de la loi de 1965). Ces travaux d’amélioration relèvent de la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 (ou majorité absolue)[1].
• Quant au ravalement rendu obligatoire par l’Administration pour des motifs de propreté, d'ordre esthétique ou architectural, donc pour des motifs indépendants de la notion de conservation de l'immeuble, ses modalités d'exécution sont fixées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965.

A noter : si la copropriété va au-delà des travaux imposés par l'autorité administrative et décide par exemple de procéder également à des travaux d’isolation phonique, ces travaux sont alors considérés comme des travaux d’amélioration (sachant que la majorité nécessaire reste la même : majorité de l’article 25 de la loi de 1965).

Si des travaux de ravalement sont envisagés dans une copropriété, la décision doit donc être prise à la majorité simple s’il s’agit de travaux d'entretien ou à la majorité absolue si le ravalement est rendu obligatoire par l’Administration ou s’il s’agit de travaux d’amélioration. Une appréciation au cas par cas s’impose.