Réponse :

• L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. »

La durée de trois ans[1] est une durée minimale. Vous pouvez donc conclure un bail de quatre ans pour une location vide.

• Toujours selon l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 :

« En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. »

La durée du bail tacitement reconduit sera donc de trois ans, même si la durée du bail initial est de quatre ans.

Là encore, il s’agit d’une durée minimale et vous pouvez prévoir contractuellement une durée plus longue de reconduction tacite du bail : « l'arrêt retient qu'au terme de l'article 10, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, la durée du bail tacitement reconduit est de trois ans (…) ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait des termes clairs et précis de la clause du bail, sous l'intitulé "reconduction", qu'à défaut de congé donné par l'une ou l'autre des parties, le contrat devait être reconduit pour une durée de six ans, la cour d'appel a violé le texte susvisé »  (Cass., 3^ème civ., n° 06-11104, 17 octobre 2007).