Selon l’article 595 du Code civil, l’usufruitier peut consentir seul un bail à usage d’habitation et, à l’expiration de l’usufruit, le nu-propriétaire est tenu de le poursuivre.

Ce même article limite toutefois la durée d’engagement du nu-propriétaire une fois l’usufruit éteint : « Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve » (alinéa 2).

Par conséquent, en tant qu’usufruitier, vous pouvez valablement conclure un bail d’habitation de 20 ans qui s’exécutera pendant toute sa durée, à moins d’une extinction de l’usufruit. En effet, si l’usufruit prend fin en cours de bail, celui-ci doit être scindé (depuis son origine) par tranches de 9 ans et il n’est opposable au nu-propriétaire que pour la période de 9 ans en cours. Cette faculté offerte au nu-propriétaire de pouvoir délivrer congé à l’issue de la période de 9 ans en cours s’applique « quel que soit le régime juridique de la location consentie » (Cour d’appel de Versailles, 16 octobre 1998 ; en l’espèce, il s’agissait d’un bail régi par la loi du 1er septembre 1948).

A noter : nous venons de voir que le nu-propriétaire peut être lié pour une durée maximum de 9 ans si un bail d’habitation de plus de 9 ans est conclu par l’usufruitier seul.

Cette durée maximum d’engagement du nu-propriétaire peut être portée à 11 ans dans un cas précis : l’usufruitier renouvelle dans les 2 ans qui précèdent sa date d’échéance un bail d’habitation de 9 ans au plus¹.

Source : 25 millions de propriétaires • N°octobre 2019

1 - Article 595, alinéa 3, du Code civil : « Les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés (...) plus de deux ans avant [l’expiration du bail courant] s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit. »