Fiche FAQ
Clause d’indexation du loyer à la hausse uniquement
Question :
L’indice des loyers commerciaux (ILC) est en baisse de 0,32 % sur un an[1]. Il en est de même pour l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) depuis trois trimestres. Afin d’éviter des baisses de loyer, est-il possible d'insérer dans un bail commercial une clause d'échelle mobile stipulant que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ?
[1] ILC du 4ème trimestre 2020 paru le 19 mars 2021
Réponse :
Les articles du Code de commerce se rapportant aux baux commerciaux (articles L145-1 et suivants) ne l'interdisant pas, il est tout à fait possible d'y insérer une clause d'indexation du loyer (aussi appelée clause d'échelle mobile). Celle-ci s'applique automatiquement, sans formalités, à condition que l'indexation du loyer soit stipulée en termes clairs et précis, c'est-à-dire que doivent y figurer un indice de référence, la périodicité de la variation du loyer et le caractère automatique de la révision (Cass., 3ème civ., n° 84-10371, 28 octobre 1987 : « les termes clairs et précis de la clause impliquent une variation automatique du loyer en fonction de l'indice [retenu] »).
Concernant les clauses d'indexation du loyer à sens unique (à la hausse uniquement) contenues dans certains baux commerciaux, la Cour de cassation a pris position dans une décision du 14 janvier 2016 : « est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse, (…) le propre d'une clause d'échelle mobile [étant] de faire varier [le loyer] à la hausse et à la baisse » (3ème civ., n° 14-24681).
Par conséquent, si les parties restent libres dans la rédaction de la clause d'indexation, l'indice doit pouvoir varier aussi bien à la hausse qu'à la baisse, sous peine de nullité de la clause.
A noter : la loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé la référence à l’indice du coût de la construction (ICC) pour déterminer le loyer plafond au moment de la révision triennale légale ou du renouvellement du bail. Cette mesure concerne tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Pour ces baux, et sauf à aller au-devant de complications lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail, seul l’ILC (pour les activités commerciales ou artisanales) ou l’ILAT (pour les bureaux, activités libérales et activités exercées dans des entrepôts logistiques) doit donc être utilisé comme indice de référence.
Source : 25 millions de propriétaires • N° mai 2021
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