Réponse :

Il faut se référer au Bofip (Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts) et plus particulièrement à la notice BOI-IR-PAS 50-20-10-20180704 commentée dans notre numéro d’octobre dernier.

Rappelons tout d’abord la règle applicable aux charges « pilotables »¹ directement supportées par les contribuables : « le montant des dépenses de travaux admis en déduction pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019 est égal à la moyenne des charges de l’espèce respectivement supportées au cours des années 2018 et 2019 ».

Les charges pilotables s’apprécient donc globalement sur les années 2018 et 2019 en effectuant une moyenne des montants de charges déductibles sur ces deux années. C’est la règle dite « de la moyenne ».

Il existe toutefois des exceptions à cette règle : dans certains cas, la règle dite « de la moyenne » ne s’applique pas afin de «tenir compte de la situation des contribuables contraints de réaliser des travaux au cours des années 2018 ou 2019 » et ces dépenses sont alors intégralement déductibles.

Il s’agit notamment des «dépenses afférentes à des travaux d’urgence :

• rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ;
• ou décidés d’office par le syndic de copropriété en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ».

C’est cette dernière hypothèse qui vous intéresse.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 indique seulement que «le syndic est chargé (...) en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci». Deux conditions doivent donc être remplies pour que le syndic fasse procéder de sa propre initiative à l’exécution de ces travaux : ils doivent être urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Au regard de la jurisprudence, il s’agit par exemple de travaux « de nature à remédier aux infiltrations d’eau dans le hall de l’immeuble qui présentait un risque d’effondrement du plafond et d’incendie » (Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 17 février 2014) ou de travaux destinés à remédier à une grave insuffisance de chauffage (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section B, n° 1998/11919, 18 novembre 1999).

A contrario, «les travaux sur l’ascenseur [d’un] immeuble exécutés à la suite d’une inondation (...) et comprenant la réfection de l’électricité et de la machinerie avec une surélévation de cette dernière et l’installation d’une pompe de relevage dans la fosse de l’ascenseur ne peuvent être considérés comme des travaux urgents (...) ; qu’en effet, il ne s’agit pas de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble pouvant être engagés par le seul syndic sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires» (Cour d’appel de Paris, chambre 4-2, n° 09/17806, 9 février 2011).

Un ravalement programmé de longue date n’est pas, par définition, urgent.
Les deux conditions n’étant pas remplies (urgence / travaux nécessaires à la sauve- garde de l’immeuble), ces dépenses ne sont donc pas intégralement déductibles.

1 - Les charges dites «pilotables» s’entendent des dépenses de travaux dont le bailleur maîtrise le calendrier de réalisation et, partant, l’année d’imputation..

Source : 25 millions de propriétaires • N°février 2019