Pour rappel, la loi ALUR du 24 mars 2014 a institué un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire dans les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation, dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2, II de la loi du 10 juillet 1965).

A la majorité absolue (ou à la majorité simple grâce à la « passerelle » de l’article 25-1), l’assemblée générale peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux prescrits par les lois et règlements ou des travaux qui n’entrent pas dans le budget prévisionnel de la copropriété et dont la liste est fixée par décret.

Ces derniers travaux sont visés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 :

« Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

• 1° Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
• 2° Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
• 3° Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
• 4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
• 5° Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. »

Il est donc possible d’employer le fonds de travaux pour des travaux d’entretien de l’immeuble, à l’exception des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret de 1967 :

« Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.

Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs. »

Source : 25 millions de propriétaires • N°mars 2020