Réponse :

Selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

(…) Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. »

L’article 4-2 du décret du 17 mars 1967 apporte la précision suivante :

 « Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1. »

Un métrage loi Carrez est donc obligatoire en cas de vente d’un lot de copropriété, sauf pour les lots d’une surface inférieure à 8 m², les caves, les garages et les emplacements de stationnement. L’article 46 de la loi de 1965 ajoute :

« Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

En cas d’erreur sur la superficie mentionnée dans l’acte de vente, vous pouvez donc intenter une action en diminution du prix si ces deux conditions sont remplies :

•  cette action doit être exercée dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente ;

• l’erreur doit représenter plus de 5 % de la surface.

Selon la Cour de cassation, « la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice » (3e civ., 5 décembre 2007, n° 06-19676).

À noter : à l’inverse, si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte de vente, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix (article 46 de la loi de 1965).