Réponse :

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis du locataire est de trois mois, sauf dans certains cas où il n’est que d’un mois, notamment « sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ». L’article 17, I renvoie aux « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un

déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements » et ajoute qu’« un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones. » Ce décret est celui du 10 juin 2015 dont l’article 1er indique que « les communes comprises dans les zones mentionnées au I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée sont celles qui figurent sur la liste annexée au décret du 10 mai 2013 susvisé. » Le décret du 10 mai 2013 énumère l’ensemble des communes où s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants.

Comme indiqué dans notre article paru en novembre 2023 (page 34), le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a notamment élargi le nombre de communes concernées par la taxe sur les logements vacants. Avant ce décret, 1 140 communes en zone « tendue » étaient concernées par le délai de préavis réduit ; depuis ce décret, ce sont 1 434 communes qui sont concernées (ces communes sont reprises dans la première liste annexée au décret du 25 août 2023

Par conséquent, tout locataire peut bénéficier du préavis réduit à un mois s’il invoque dans sa lettre de congé le motif lié aux « territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 » et que le logement est bien situé dans l’une des 1 434 communes concernées. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le décret du 25 août 2023 ne donne aucune indication quant à la date d’entrée en vigueur de cette mesure. À défaut de précision, cette mesure s’applique à compter du lendemain de sa parution au Journal Officiel, soit depuis le 27 août 2023.

Le décret ne précisant pas que cette mesure est d’application immédiate, elle ne devrait donc s’appliquer qu’aux nouveaux contrats conclus depuis le 27 août 2023 et aux baux renouvelés et tacitement reconduits depuis cette même date. Votre bail ayant pris effet en septembre 2023, votre locataire peut donc bénéficier du délai de préavis réduit.

À noter : les tribunaux concluant généralement à l’application immédiate de règles plus favorables aux locataires (2), il faut à notre avis considérer que, quelle que soit la date de prise d’effet du bail, le locataire peut délivrer congé avec un préavis d’un mois si le logement est situé dans l’une des 1 434 communes.