Réponse :

Si le bien immobilier est démembré, c’est l’usufruitier qui, en sa qualité de bailleur, doit donner congé.

Toutefois, le concours du nu-propriétaire doit être obtenu dans le cas du congé pour vendre. Le nu-propriétaire doit donc nécessairement intervenir aux côtés de l’usufruitier pour formuler l’offre de vente au locataire (Cour d’appel de Paris, 25e ch. B, 14 mars 2003). Faute d’une intervention conjointe du nu-propriétaire et de l’usufruitier, le congé est nul : un congé pour vente « nécessite (…) l’intervention du nu-propriétaire au côté de l’usufruitier qui a la qualité de bailleur ; (…) faute d’avoir été conjointement notifié par Monsieur R., usufruitier et bailleur, et Madame E.K., nue-propriétaire du logement, ce congé doit être déclaré nul » (Cour d’appel de Dijon, 1e chambre, 18 février 2000).

La loi du 6 juillet 1989 prévoit une mesure de protection des locataires âgés de plus de 65 ans : le bailleur ne peut pas délivrer congé si le locataire a plus de 65 ans et si ses ressources sont inférieures à un certain plafond (article 15, III de la loi du 6 juillet 1989).

Par exception, le bailleur peut délivrer congé à son locataire âgé disposant de faibles ressources s’il remplit l’une de ces trois conditions :

Comme nous l’avons vu précédemment, le congé pour vente doit être délivré par l’usufruitier avec le concours du nu-propriétaire. L’âge du bailleur s’apprécie en la personne de l’usufruitier qui a le pouvoir de donner le bien à bail, et non en la personne du nu-propriétaire (Cour d’appel de Caen, 1e ch., 24 juin 2010).

Par conséquent, l’usufruitier étant âgé de plus de 65 ans, un congé pour vente pourra être délivré à votre locataire âgé disposant de faibles ressources, sans avoir à lui offrir un relogement. Étant donné les spécificités de ce congé (congé adressé à un locataire âgé et intervention du nu-propriétaire au côté de l’usufruitier), nous vous recommandons de délivrer congé par acte de commissaire de justice (ex-huissier).