Réponse :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « le syndic est chargé (…) d’assurer l’exécution (…) des délibérations de l’assemblée générale ». Dans ce domaine, le syndic dispose d’un pouvoir exclusif. Un copropriétaire ne peut donc pas se substituer à lui pour exécuter les décisions prises en assemblée générale.

Mais qu’entend-on par « délibération » (ou décision) ? Pour qu’il y ait décision, certaines conditions matérielles doivent être réunies et notamment il faut que « la délibération ait été sanctionnée par un vote » (Cass., 3e civ., 4 novembre 2004, n° 03-11741) ou, pour parler plus simplement, que « la décision ait été adoptée » (Cass., 3e civ., 6 mai 2003, n° 01-17829).

Une résolution non adoptée en assemblée générale ne peut donc pas être exécutée par le syndic. Si le syndic venait à exécuter une résolution qui n’a pas été votée en assemblée générale, sa responsabilité pourrait être engagée. C’est le cas par exemple lorsque le syndic contracte avec des entreprises alors que l’assemblée générale avait seulement exprimé son accord pour faire exécuter des travaux et n’avait pas retenu de devis ni voté le montant de la dépense à engager ; avant de contracter avec des entreprises, il était en effet nécessaire qu’une seconde assemblée soit convoquée et qu’au cours de cette dernière les devis de ces entreprises soient adoptés (Cour d’appel de Paris, 23e ch., 15 février 1994).