Les bonnes pratiques pour optimiser sa déclaration de revenus 2022

Voici revenu le temps de la déclaration de revenus. Nous vous proposons un guide de la déclaration pour les revenus issus de votre patrimoine immobilier en insistant sur les nouveautés issues de la loi de finances pour 2023.

Le mode d’imposition des revenus des locations varie suivant que la location est consentie pour un logement vide ou meublé. Nous les examinerons successivement avant d’aborder l’impôt sur la fortune immobilière. En préalable, rappelons le barème de l’impôt sur le revenu.

Le barème de l’IR

Le barème de l’impôt sur le revenu a été réévalué cette année en fonction de la hausse des prix pour 2022 estimée à 5,4 %. Le barème est donc le suivant.

Les locations nues

Le micro-foncier

Si les revenus de vos locations ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez par principe du régime du micro-foncier. Simple, ce régime vous évite de remplir la déclaration de revenus fonciers. Il suffit de remplir dans la déclaration générale le montant des revenus et l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Le seuil s’apprécie sur l’année et si vous n’avez loué qu’une partie de l’année, il n’y a pas lieu d’effectuer de prorata.
Ce régime ne permet donc pas de faire apparaître un déficit. Si vos charges excèdent 30 % des revenus, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel. Cochez la case revenu foncier dans la déclaration en ligne (ou remplissez la déclaration 2044 papier).
Enfin, si vous louez dans le cadre de certains régimes spécifiques, le micro-foncier est exclu (Cosse ancien, Besson, Robien, Borloo, Périssol, monuments historiques). Si vous louez via Loc’Avantages, le micro-foncier est également écarté.

Micro-foncier : simple mais sans faculté de déficit

Le régime réel

Le régime réel est plus précis : il consiste à déclarer l’ensemble des revenus que vous tirez de vos biens immobiliers loués nus et le détail des charges qui s’y rapportent.

Les revenus à déclarer

• Les loyers. Vous devez déclarer les loyers perçus au cours de l’année 2022 (rubrique 211). Le critère à retenir pour déterminer les loyers à déclarer est donc celui de la perception et non les années auxquels ils se rattachent. Il vous faut donc déclarer les loyers dus pour 2023 qui auraient été payés d’avance ainsi que les loyers antérieurs à 2022, payés en retard. Si vous faites appel à un administrateur de biens, c’est la date d’encaissement par celui-ci qui est à retenir, même s’il ne vous a pas encore transmis les fonds.
  Les loyers impayés ne sont donc pas imposables. Toutefois, vous devez vous ménager la preuve que vous avez effectué des démarches pour obtenir le paiement de votre locataire. Si vous négligez de les percevoir ou si vous ne les recouvrez pas au motif que vous avez des liens familiaux avec lui, il s’agit d’une libéralité et le loyer correspondant est imposable.

En voici un exemple (encadré).

Il est donc conseillé de conserver les pièces justificatives des démarches engagées pour obtenir le paiement : courriers recommandés ou actes d’huissier par exemple.