Nîmes : un marché dynamique
Nîmes s'agrandit, son centre-ville change en même temps que son image. La troisième métropole d'Occitanie devient plus attractive et voit son marché immobilier redynamisé, dans l'ancien en particulier. Le neuf était au ralenti mais les constructions repartent et le marché redevient actif à des prix restés globalement assez stables et encore accessibles.
Après les années de crise de 2012 à 2016 qui ont affecté son marché immobilier neuf en particulier, la capitale gardoise a retrouvé une bonne activi- té depuis un an et demi, et de façon plus marquée depuis janvier 2019. « L'image de la ville change positivement et l’ouverture du musée de la Romanité qui a beaucoup fait parler de Nîmes amène une nouvelle clientèle », résume Sarah Galibert présidente de la Fnaim Gard. Les réaménagements, la construction d'une ligne de Transport en commun en site propre (TCSP) et les rénovations qui ont embelli le centre urbain et amélioré sensiblement sa qualité de vie, avaient ces deux dernières années, déjà relancé le marché immobilier local. D'autant que cet attrait est aussi motivé par la nouvelle candidature que Nîmes a aussi déposé pour son classement au patrimoine mondial de l'Unesco. « Les profils qui s'intéressent à la ville aujourd'hui, sont plus diversifiés », constate la présidente.
La troisième ville d'Occitanie qui compte 151000 habitants, représente à elle seule 61 % de la population de Nîmes Métropole, laquelle accueille 2600 nouveaux habitants chaque année (39 communes depuis janvier 2017, et 245 000 habitants).
Le neuf en sous production
La politique de logement, elle, se maintient dans des dynamiques plutôt restreintes depuis une dizaine d'années. « La ville est très contrainte et dispose donc de peu de foncier », explique Marie-Reine Delbos, adjointe à l'urbanisme à la ville de Nîmes. « Outre les zones naturelles que la loi ALUR nous a conduits à rendre inconstructibles, l'Etat a mis en place un Plan de prévention des risques d'inondation en 2012 qui a énormément contraint la production de logement », précise-t-elle.
Cette production neuve s'est avérée ces dernières années limitée sur l’agglomération et n'a pas atteint le quota de logements prévus au PLH 2013- 2018. La moitié se concentrant dans Nîmes intra-muros, où les volumes particulièrement faibles entre 2016 et 2017 ont donné lieu à seulement 267 ventes en 2016, 220 en 2017. « Le collectif est essentiellement porté par la ville centre tandis que les communes alentour ont plutôt développé du logement individuel », indique Yohan Breuil, directeur de l'Observatoire immobilier Adéquation.
Ce marché du neuf reprend des couleurs. Il a été mieux alimenté sur la Métropole en 2018 où 700 logements ont été mis sur le marché donnant lieu à près de 530 ventes, soit 30% de plus en un an, à un prix moyen resté à peu près stable, de 3300 € le m2. « Nîmes est l'un des rares marchés de la région où l'on trouve de l'offre, et ses prix raisonnables concurrencent certaines maisons individuelles hors de la ville », note Yohan Breuil. « Pour la promotion neuve, le territoire reste un petit marché réalisé aux trois quarts par des investisseurs », précise Yohan Breuil. Le nou- veau PLU en place depuis juillet 2018 reste économe en secteurs à urbaniser, mais une nouvelle zone a été ouverte à l'urbanisation au Mas Lombard, une ZAC à l'est du centre historique où 1150 logements sont prévus d'ici 2030. 400 sont actuellement en cours de construction (une moitié en collectif l'autre en individuel) au nord de l'hôpital Carémeau (sud-ouest de la ville). « Nous allons construire sur des poches, en ville, et d'ici 10 ans, la ZAC Hoche II livrera 1200 logements », indique aussi Marie-Reine Delbos.
Bonne dynamique dans l'ancien
Le marché de l'ancien continue d'être le plus dynamique. Le bon rythme des transactions est notamment lié à des prix qui restent globalement attractifs dans la ville de Nîmes, mais avec de gros écarts selon les quartiers. « Le m2 moyen, autour de 1800 € en ville, est à peu près stable, on peut trouver à rénover à 1000 € le m2 », note Sarah Galibert. Ce dynamisme s'observe en particulier dans le centre historique où la demande d'appartements bourgeois dans des immeubles type haussmannien est plus forte depuis plusieurs mois. « Il y a encore des biens habitables qui se négocient autour de 2000 € sans stationnement ni extérieur, et autour de 2500 € s'ils en disposent », indique Sarah Galibert. « Les grands appartements d'exception sur de beaux emplacements, plutôt recherchés par les seniors, sont peu nombreux ; ils partent donc assez vite et il faut compter plutôt autour de 3000 € le m2. » Ce haut de gamme représente 10 à 20 % de la clientèle, la majeure partie achetant ici avec un budget maximum de 250 000 €.
Toutefois des CSP+ cherchent aussi en périphérie de l'écusson, des grandes villas récentes qui peuvent partir à 450 000 €, à Carémeau, par exemple, pour une maison année 2006 de 180 m2 sur 2000 m2 de terrain avec piscine. Ou sur les quartiers prisés des collines au nord du cœur de ville. Fait marquant : les taux attractifs ont par ailleurs fortement contribué à faire revenir intra-muros, pour de la résidence principale, les primo-accédants aussi, lesquels peuvent, selon leur dossier, emprunter sur 20 ans à 1,19 %.
Marché locatif actif
Sur ce marché de l'ancien où des affaires peuvent encore assez facilement se trouver, les investisseurs sont devenus très présents. Ils viennent de la région nîmoise, mais aussi de Montpellier ou de départements extérieurs à la région, et parmi eux de nombreux jeunes. « Vu les prix encore observés sur de nombreux biens, les rapports locatifs s'avèrent intéressants », évoque Sarah Galibert. « Des T2 bis à 60000€ à rénover peuvent assurer facilement une rentabilité de 6 %. » Le marché locatif se porte bien en effet car la ville accueille une population assez diversifiée, et notamment des étudiants (14 000) dont le nombre est en augmentation. Les biens entretenus n'ont aucun mal à trouver preneur. Les studios se louent ici 300 à 400 € par mois et les T2 jusqu'à 600 € maximum, le prix moyen d'une location - de 10 à 11€ le m2 par mois – restant assez stable depuis un an et demi. Il y a aussi beaucoup de mutations liées notamment à la présence d'un CHU et des familles cherchent à se loger en maison dans des budgets de 1000 € à 1500 € par mois.
D'autres marchés ont le vent en poupe notamment à l'ouest de Nîmes, autour de Calvisson et et Congénies. « Comme la plupart des villages possèdent des commerces et tous les services utiles, les biens sont généralement chers », note Lydia Joachim, présidente de Stéphane Plazza. Avec une cour ou un petit jardin, une maison peut se vendre ici 350 000 à 450 000 €. Mais beaucoup choisissent de construire et le foncier se raréfie. « Certains font bâtir sur des parcelles de 300 m2 des maisons qui leur reviennent à 300 000 € » note l'agent. Ceux qui cherchent à louer des maisons de base, trouvent à se loger entre 950 € par mois pour 90 m2 s'il y a en plus un bout de jardin, et 1100 € par mois pour une villa avec quatre chambres.
Autre secteur privilégié de la clientèle familiale : l'est et le sud de Nîmes dont les communes faciles d'accès, et proches d'un accès autoroutier, sont elles aussi bien équipées. « De belles maisons se vendent entre 280 000 et 350 000 € mais les primo accédants peuvent aussi trouver entre 180 000 € et 200 000 € », résume Emilie Sarafino, directrice de l'agence Niméa. Ceux qui veulent plutôt louer doivent compter 800 € à 1000 € par mois pour une petite maison et 650 € à 750€ par mois pour un F3. « Ce marché aussi est très porteur. »
Quatre questions à Cédric Liabeuf, vice-président de l'UNPI 30
Que se passe-t-il sur le marché du neuf ?
Ralenti ces dernières années, ce marché a repris depuis l'an dernier à des prix restés quasiment stables. Nîmes, en zone B1, conserve une certaine attractivité fiscale pour les investisseurs qui représentent trois quarts des acheteurs. Mais construire en ville devient compliqué faute de foncier, et les Gardois conservent encore souvent le réflexe de la maison individuelle. Actuellement, beaucoup de lotissements se déploient à l'extérieur, notamment autour de la nouvelle gare TGV Nîmes-Manduel, au sud-est de la ville.
Le marché locatif vous semble-t-il porteur ?
Il est dynamique en particulier pour les T1 et les T2 en bon état, que les acquéreurs investisseurs n'ont aucun mal à louer. Cela s'explique parce que la ville accueille de plus en plus d'étudiants. Cette clientèle qui vient avec une caution et des aides au logement rassure les bailleurs. Il y a par ailleurs une demande sociétale liée aux familles qui se défont puis se recomposent, ce qui implique
des logements plus nombreux offrant une diversité typologique. C'est le cas à Nîmes où l'on trouve aussi de grandes surfaces à louer dans l'ancien. Il y a par ailleurs une demande touristique boostée par l'ouverture du musée de la Romanité qui a renforcé l'attrait du patrimoine nîmois. Les locations telles que les Airbnb fonctionnent très bien.
Quelle est la principale préoccupation des propriétaires ?
Le souci premier est la fiscalité élevée dans Nîmes intra-muros à quoi s'ajoutent des prélèvements sociaux augmentés. La taxe foncière à prévoir pour une maison de 100 m2 dans les quartiers prisés de la ville tourne autour de 3000 €. C'est pourquoi une partie des acquéreurs se délocalisent en cherchant dans les villages environnants des biens équivalents dont la TF sera deux fois moins chère. Focaliser sur Nîmes n'est toutefois pas une erreur car il y a encore des coups à faire grâce aux prix toujours sages de l'ancien. Il y a beaucoup de biens à rénover qui permettent aux propriétaires d'atténuer leurs revenus fonciers.
Myriem LAHIDELY • Journaliste
Source : 25 millions de propriétaires • N°juin 2019
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