La profession 

La profession d’agent immobilier est réglementée par la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » et par le décret du 20 juillet 1972.

Cette loi s'applique aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives notamment à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis (article 1 – 1°), la gestion immobilière (article 1 – 6°).

Elle exclut les publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce (article 1 – 7°).

Pour exercer l’activité d’agent immobilier, il faut être titulaire d’une carte professionnelle, laquelle n’est délivrée que s’il est satisfait à plusieurs conditions :

• Justifier de l’aptitude professionnelle,
• Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs,
• Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle,
•  Ne pas être frappé d'une des incapacités ou interdictions d'exercer (condamnation pénale, faillite personnelle…)

La réglementation de la profession d’agent immobilier est bien évidemment gage de sécurité pour le propriétaire qui souhaite confier la gestion de son bien locatif, dès lors que l’agent titulaire de la carte est nécessairement assuré au titre de la responsabilité civile professionnelle.

Le cadre juridique de son intervention

Lorsqu’un propriétaire souhaite confier la gestion de son bien locatif à un agent immobilier, il signe un contrat de mandat. Le mandat est régi par les articles 1984 et suivants du Code civil et est défini comme un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

Le mandat de gestion locative se définit comme celui par lequel l’agent immobilier (le mandant) réalise, au nom et pour le compte du propriétaire (le mandataire), les actes usuels d’administration et de conservation de l’immeuble géré.

L’article 72 du décret du 20 juillet 1972 rappelle que l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit, lequel précise son objet et un certain nombre d’indications prévues à l’article 73, concernant notamment les modalités de rémunération.

Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats qui peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du Code civil.

Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, dont l’un reste en la possession du mandant.

Quelle durée ?

Le mandat de gestion locative est signé pour une durée déterminée, généralement un an et ne peut pas dépasser trente ans. Il est possible de prévoir une clause de reconduction tacite fixée annuellement mais cette reconduction doit être limitée à dix ans.

Le mandat de gestion locative peut être dénoncé à n’importe quel moment, à condition de respecter le délai de préavis indiqué dans le contrat, en général trois mois et par lettre recommandée avec avis de réception.

Quelle rémunération ?

La rémunération du mandataire est fixée d’un commun accord entre mandant et mandataire et correspond en général à un pourcentage des sommes perçues grâce à l’administration du bien.

Lors de la signature du contrat de gestion locative, il faut porter une attention particulière à la liste des prestations incluses, afin d’éviter des frais supplémentaires.

L’agent immobilier perçoit également des honoraires de location lors de la mise en location du bien, qui sont partagés entre locataire et propriétaire, conformément à l’article 5-I alinéa 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989[1].

Seuls 35% des bailleurs confient la gestion de leur bien à un administrateur

Quelle(s) mission(s) ?

En général, dès lors que le propriétaire décide de confier la gestion de son bien locatif à un agent immobilier, plusieurs missions sont dévolues, lesquelles doivent être précisées dans le mandat écrit.

Habituellement, il est chargé de la recherche du candidat locataire, de la conclusion et du renouvellement du bail avec toutes les annexes dans le respect de la réglementation en vigueur, l’établissement de l’état des lieux d’entrée et de sortie, la perception des loyers et charges, la régularisation annuelle des charges et la révision du loyer, la délivrance des congés, la gestion des impayés…etc.

Il constitue également l’interface entre le locataire et le propriétaire lorsque des travaux d’entretien ou des réparations urgentes s’avèrent nécessaires en cours de bail.

Des missions complémentaires peuvent être confiées au mandataire, tels : la représentation du mandant dans les assemblées générales de copropriétaires, le paiement des charges et impôts, la souscription d’une assurance sur l’immeuble ou au titre des loyers impayés et dégradations locatives, l’aide à l’établissement des  déclarations fiscales, ou encore la représentation dans le cadre d’instances administratives, comme par exemple la Commission Départementale de Conciliation des Baux d’Habitation. Dans ce dernier cas, l’agent devra bien entendu justifier de son mandat spécial de représentation.

Ces missions doivent être expressément prévues.

Vers un mandat de gestion « garantie totale » 

Quelles obligations ?

L’agent immobilier, mandataire, a plusieurs obligations vis-à-vis du mandant.

Tout d’abord, il doit exécuter la mission qui lui a été confiée fidèlement et loyalement, selon les termes et dans les limites du mandat, et doit effectuer toutes les diligences nécessaires pour mener à bien la mission.

Il doit tout d’abord s’assurer de la capacité, des droits et des pouvoirs du mandant et notamment avoir confirmation du titre de propriété, de l’existence ou non d’un démembrement du droit de propriété (usufruit/ nue-propriété), d’une indivision, d’une société civile immobilière, mais également de la situation matrimoniale du mandant (vérifier si le bien dépend de la communauté, ou s’il appartient à un époux séparé de biens, ou encore s’il s’agit d’un bien propre d’un époux).

Il en va de la validité du contrat de location et des actes subséquents, et donc de la responsabilité de l’agent en cas de litige.

S’agissant plus particulièrement de la mise en location d’un logement, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 16 novembre 2016, que «  l'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale ». [2]

En l’espèce, le propriétaire bailleur avait confié à l’agent immobilier un mandat de recherche de locataires et d’établissement du bail, sans la gestion locative. Ayant subi des impayés de loyers mais également de l’indemnité d’occupation suite à la résiliation du bail, le bailleur avait recherché la responsabilité professionnelle de l’agent immobilier considérant qu’il n’avait pas effectué les vérifications sérieuses de la solvabilité des locataires. La Cour d’appel avait débouté le bailleur, au motif de l’absence de mandat de gestion. La Cour de cassation a cassé cet arrêt, au visa des articles 1991 et 1992 du Code civil (des obligations du mandataire et de sa responsabilité en cas de mauvaise exécution du mandat).

L’agent immobilier doit en effet s’assurer de l’efficacité de l’acte (exécution du contrat) et donc doit pouvoir justifier auprès du mandant, qu’il a bien réclamé au candidat locataire (et à son garant, le cas échéant) plusieurs des documents énumérés par le décret n°2015-1437 du 05 novembre 2015 pris en application de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989.

La Cour d’appel d’Orléans a également jugé le 06 juin 2018, que l’agent immobilier, chargé de la gestion locative d’un appartement, avait commis une faute en ne faisant pas toutes les vérifications nécessaires concernant la solvabilité des preneurs et a confirmé le jugement ayant condamné le mandataire, in solidum avec les locataires, au paiement de l’arriéré locatif[3].

L’agent immobilier est également tenu d’un devoir de renseignement et de conseil, ainsi que d’un devoir de mise en garde à l’égard de son mandant et des co-contractants de celui-ci.

Dans le cadre du mandat, l’agent immobilier a une obligation de reddition des comptes, laquelle doit intervenir au moins une fois par an (art. 66 du décret du 20/07/1972). De même, il doit donner au bailleur un avis des versements ou remises afférents à des locations nouvelles par lettre recommandée ou par un écrit remis contre un récépissé, au plus tard dans les huit jours de la remise des fonds.

Précisons que l’article 3-1 de la loi du 2 janvier 1970, créé par la loi ALUR, soumet désormais l’ensemble des intermédiaires immobiliers à une obligation de formation professionnelle continue, dont ils doivent justifier pour obtenir le renouvellement de la carte professionnelle.

De même, un nouvel article 4-3 de la loi Hoguet, créé par la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 soumet l’agent immobilier à un devoir de confidentialité (ou secret professionnel), sauf lorsque des dispositions leur imposent la divulgation de certaines informations. Ainsi, l’agent immobilier ne peut pas invoquer le secret professionnel lorsqu’il s’agit de signaler un habitat manifestement indigne au maire de la commune concernée.

Quant au mandant, il a également des obligations vis-à-vis du mandataire, à savoir, une obligation de coopération quand il est sollicité (notamment s’il s’agit de procéder à des réparations urgentes nécessitant son accord), une obligation de rembourser les frais et avances exposés par le mandataire, mais également d’assurer la rémunération de l’agent immobilier.

Quelle responsabilité ?

Ainsi qu’il a été rappelé supra, l’agent immobilier a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.

Sa responsabilité contractuelle peut donc être engagée par le mandant en appliquant les principes du droit commun de la responsabilité civile tels que prévus par le Code civil aux articles 1231 à 1155, 1240 à 1244 mais également aux articles 1991 à 2002 se rapportant au contrat de mandat.

L’agent immobilier répond de l’inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution et  des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; il répond du dol et des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Le mandant doit rapporter la preuve d’une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La réparation intégrale du dommage s'impose, aussi bien la perte subie que le gain manqué mais également la perte de chance d’effectuer l’opération.

La jurisprudence contient de nombreuses illustrations des cas de responsabilité de l’agent immobilier.

Il a été ainsi jugé par la Cour d’appel de Rennes le 21 septembre 2018 que l’agent immobilier chargé d’un mandat de gestion d’un bien immobilier incluant une garantie pour loyers impayés doit voir sa responsabilité engagée après que l’assureur ait refusé de prendre en charge le sinistre en faisant valoir qu’il avait été déclaré tardivement. En effet, le mandat mettait à la charge de l’agent immobilier la gestion de l’immeuble et la déclaration de sinistre ; en ne respectant pas les délais fixés au contrat pour obtenir le bénéfice de la garantie souscrite, l’agent immobilier a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle et a été condamné au paiement de dommages et intérêts[4].

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé le 6 juin 2019, qu’un  agent immobilier, intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur du contrat de bail, devait s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention. Qu’en remettant les clefs au preneur sans s'assurer de l'effectivité de la caution bancaire du locataire, l’agent immobilier a commis une faute qui engage sa responsabilité[5].

A noter également que la prescription de l’action en responsabilité est de 5 ans à compter du fait dommageable (article 2224 du Code civil.)

Ce qu’il faut retenir

Gestion locative : missions & prix généralement pratiqués par les mandataires

L'avis de l'UNIS, l'union des syndicats de l'immobilier, par la voix de Christophe Tanay, son président

Le gestionnaire locatif est un intermédiaire professionnel qui accomplit, pour le compte d'un propriétaire d'immeuble et en accord avec celui-ci, des actes habituels de gestion sur des lots individuels, des groupes de lots ou bien des immeubles en totalité. Ces biens peuvent être à usage d'habitation, à usage mixte (professionnel et habitation), à usage commercial, professionnel ou industriel.

Le contrat entre le propriétaire (mandant) et l’administrateur de biens (mandataire) est un Mandat de gestion soumis notamment à la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet ; Cette loi impose aux professionnels des conditions d’aptitude initiale et de formations continues, une assurance de responsabilité civile, une garantie financière pour les fonds détenus pour le compte du bailleur (loyers, charges, dépôt de garantie), une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI), et un mandat de gestion écrit.

Ce mandat détaille les prestations que le professionnel accomplit pour le compte du bailleur :

Gestion administrative : mise en  location et recherche des locataires (publicités), vérification de solvabilité des locataires, rédaction et signature du bail comprenant les diagnostics obligatoires et l’état des lieux (entrée et sortie), encaissement et recouvrement des loyers, des provisions de charges et leur régularisation (charges récupérables) ; révision, renouvellement et résiliation des baux, traitement des impayés (relance, contentieux) ; établissement des congés, gestion des sinistres, assurer l’immeuble (propriétaire non occupant) ; éventuellement, établissement de la déclaration des revenus fonciers, TVA. Le mandataire rend compte de sa gestion administrative, technique et financière mensuellement.

Gestion des travaux et réparation :

• La gestion des obligations du bailleur :  l’entretien, les réparations et travaux à la charge du propriétaire, y compris la recherche des entrepreneurs et la réalisation des devis. La commande et le suivi des travaux entre deux locations ; la représentation du mandant dans les assemblées de copropriétaires
• Le suivi  des obligations du locataire : vérification des assurances du locataire et des attestations d’entretien, suivi des travaux à la charge du locataire.
• Le suivi du départ du locataire : congé, remise en état éventuelle

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Les honoraires de gestion sont librement fixés entre les parties. Les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers. Ils doivent être affichés en vitrine des cabinets et sur leur site internet. Généralement, ils sont adaptés au type de bien (maison, appartement, surface, loyer etc.). Ils peuvent s’accompagner d’une assurance loyers impayés et dégradations locatives. L’assiette des honoraires doit être précisée car les usages sont multiples : loyers, loyers et charges, sommes encaissées, HT ou TTC etc. Selon XERFI[6], les honoraires de gestion s’établissent en moyenne entre 5 et 10 % des loyers encaissés.