Lotissement : les règles de droit applicables

Vivre en lotissement est le rêve de beaucoup de Français qui ont opté depuis longtemps pour ce type d’acquisition. Il suffit pour s’en convaincre d’observer le paysage urbain autour de nous. Quelle est la responsabilité du lotisseur ? Comment est gérer le lotissement ? Quelles sont les droits et obligations des colotis ?

Les règles d’urbanisme applicables 

Ce mode de vie typiquement hexagonal a contribué à l’artificialisation des sols. Le législateur a tenté d’y mettre un frein avec la loi Grenelle II de l’environnement du 12 juillet 2010 et ensuite la loi ALUR du 24 mars 2014[1]. On trouve d’ailleurs désormais davantage de lotissements comportant des lots de petite surface (400, 500 m²).

Sont applicables aux lotissements les dispositions des cartes communales, du règlement national d'urbanisme ou encore du PLU (plan local d’urbanisme) ou du PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal).

Aujourd’hui on parle de permis d’aménager plutôt que de permis de lotir. Il constitue une nouvelle catégorie d’autorisation d’urbanisme, créée par la réforme mise en place par l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 et son décret d’application du 5 janvier 2007. Il rassemble sous une même appellation plusieurs autorisations, dont la principale concerne les lotissements.

Le lotissement n’est pas seulement une opération d’aménagement autorisée par un permis ou une non-opposition à déclaration préalable, ce sont également des documents facultatifs, un règlement et un cahier des charges, qui, susceptibles de modifications, ont une durée de vie variable.

Une fois ce permis délivré au lotisseur, les acquéreurs, appelés colotis, seront soumis à des obligations à l’intérieur du périmètre mais bénéficieront également de droits et garanties.

Attestation et garantie 

Une fois le lotissement réalisé, c’est-à-dire une fois la voirie, les réseaux réalisés, les colotis pourront acquérir un lot sur lequel ils pourront déposer une demande de permis de construire.

Ils doivent joindre à leur demande de permis de construire une attestation du lotisseur. Il s’agit d’une garantie de constructibilité qui leur est ouverte pendant un délai de cinq ans suivant la date de non-opposition, en cas de déclaration préalable, ou l'achèvement du lotissement, en cas de permis d’aménager (C. urb., art. L. 442-14) contre toutes modifications des dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à ces autorisations.

Ce dispositif a pour objet de protéger les acquéreurs de lots d’un changement des règles d’urbanisme intervenu du fait de la seule volonté des auteurs du PLU.

Par ailleurs la mise en vente de lots est assortie de garanties (C. urb., art. R. 442-12 à R. 442-18). Un bornage préalable est imposé, même pour les lotissements soumis à simple déclaration préalable.

Les mesures de publicité sont encadrées par le Code de l'urbanisme (C. urb., art. L. 442-5 et L. 442-6), et le lotisseur est tenu d'informer complètement les colotis (C. urb., art. L. 442-7). Aucune promesse de vente ou location ne peut être passée, et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager (C. urb., art. L. 442-4).

Responsabilité du lotisseur 

Le lotisseur est tenu d'apporter certaines garanties. Le fait qu'il n'ait pas rempli ses obligations n'a pas pour effet de dégager les colotis de celles qui pèsent sur eux (CE, 5 mars 1965, Huber : Gaz. Pal. 1965, 2, p. 232 ) et notamment, ils ne peuvent en se fondant sur un tel élément se soustraire au paiement des cotisations votées par l'association syndicale (Cass. 3e civ., 14 févr. 1978 : Bull. civ. 1978, III, n° 81).

Par ailleurs, la constatation de l'achèvement des travaux par le lotisseur ne saurait emporter par elle-même renonciation de l'association syndicale ou des lotis de demander la réparation des dommages qui se révéleraient par la suite.

Elle ne dégage pas le lotisseur de ses obligations et de sa responsabilité vis-à-vis des acquéreurs de lots, notamment en ce qui concerne la qualité des travaux exécutés.

S’agissant de la garantie décennale, le lotisseur est regardé comme un constructeur, au sens de l'article 1792-1, 2° du Code civil dans la mesure où les voies et réseaux divers qu'il vend après achèvement sont considérés comme des ouvrages, même s'ils ne sont pas rattachés à un bâtiment. En conséquence, ces ouvrages relèvent de la garantie décennale.

Enfin, en tant que vendeur, le lotisseur est tenu de la garantie à raison « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

La découverte de caractéristiques du sol ou du sous-sol exigeant des travaux spécifiques et inhabituels lors de la construction d'un bâtiment sur le sol constitue un cas potentiel d'actionnement de la garantie des vices cachés.

Gestion des lotissements et association syndicale 

La gestion du lotissement concerne ses équipements collectifs réalisés par le lotisseur.

En premier lieu, il est prévu que le dossier de la demande de permis d’aménager soit complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs (C. urb., art. R. 442-7).

La constitution d'une association syndicale est obligatoire.

Mais, si les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou si le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, cette ASL n’est pas obligatoire.

Le droit des associations syndicales a fait l'objet d'une importante réforme par l'ordonnance n° 2004-632 du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.

Les associations syndicales qui gèrent les lotissements sont dans la quasi-totalité des cas des associations syndicales dites « libres » régies pendant longtemps par la loi du 21 juin 1865 (Titres I et II), et aujourd'hui par l'ordonnance n° 2004-632 du 1^er juillet 2004.

Il s'agit de personnes morales de droit privé dont les statuts, le fonctionnement, les actes et les activités relèvent des tribunaux judiciaires

Une des caractéristiques essentielle des associations syndicales, c'est qu'en définitive elles réunissent des propriétés et non des personnes.

Un ou des immeubles en copropriété peuvent par ailleurs être inclus dans un lotissement. Dans cette hypothèse, les deux législations applicables doivent être mises en œuvre simultanément. Chaque copropriétaire est nécessairement membre de l'association syndicale tout en étant membre du syndicat de la copropriété. Pèsent alors sur lui à la fois les charges de la copropriété et celles du lotissement dans la mesure et les conditions prévues par les statuts de l'association syndicale. Il devra être convoqué ou être représenté aux assemblées générales de l'association dans les conditions prévues par les statuts.

Les acquéreurs successifs devront adhérer à l’ASL.

Le président de l'association syndicale tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire.  À cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat. Le propriétaire d'un immeuble inclus dans le périmètre d'une association syndicale doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et de l'existence éventuelle de servitudes. Il doit fournir les mêmes informations au locataire de cet immeuble (Ord. n° 204-632, 1^er juill. 2004, art. 4).

Les textes n'imposent pas que les actes de commercialisation des lots soient accompagnés des statuts de l'association syndicale des propriétaires. En pratique ces statuts sont toujours communiqués au préalable aux intéressés et leur sont remis lors de la passation de ces actes.

L'association syndicale a, le cas échéant, une triple mission obligatoire à remplir : elle devient propriétaire d'un certain nombre de biens, elle doit les gérer et les entretenir et, le cas échéant, elle doit les céder, en tout ou en partie, à une collectivité publique.

En premier lieu, elle doit devenir propriétaire des terrains et « équipements communs. Elle dispose notamment de la faculté d'acquérir, vendre, échanger, et hypothéquer (Ord. n° 2004-632, 1^er juill. 2004, art. 5).

Les terrains et équipements communs doivent donc lui être transférés par le lotisseur.

En second lieu, l'association syndicale doit gérer terrains et équipements communs et pourvoir à leur entretien.

Les travaux effectués par une association syndicale libre (qui au surplus le sont sur des propriétés privées et à des fins privées) sont des travaux privés qui, en cas de litige, relèvent naturellement de la compétence des tribunaux judiciaires

Les propriétaires d'un lotissement peuvent à tout moment user sur les voies privées du lotissement de leur droit de propriété en décidant d'interdire l'usage desdites voies au public sans que le maire de la commune puisse s'y opposer.

Les clauses des documents d'un lotissement relatives à l'affectation des voies privées revêtent, nonobstant leur approbation par l'autorité administrative compétente, un caractère contractuel.

L'association syndicale dont les statuts, s'inspirant des textes, lui donnent comme fonction l'acquisition, l'entretien et la gestion des biens immobiliers du lotissement n'a pas vocation à vendre ces éléments.

Cependant elle peut légalement recevoir mandat pour ce faire si les sommes retirées de la vente d'un bien sont affectées à la rénovation des équipements communs : il s'agit alors d'une opération de gestion.

Enfin, comme toute personne morale, l'association syndicale participe au commerce juridique et l'ordonnance le souligne : les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues par les textes.

Statuts, cahier des charges et règlement

Les ASL sont régies par des statuts, un cahier des charges (approuvé ou non) parfois, et / ou un règlement de lotissement.

En pratique, il est parfois délicat de distinguer les statuts eux-mêmes du cahier des charges ou du règlement de lotissement : il peut s’agir d’un seul et même document.

Peuvent également coexister les statuts avec un cahier des charges et un règlement de lotissement, certains documents sont dénommés « règlement intérieur », etc.

Mais le point commun de ces documents est qu’ils édictent souvent des obligations qui viennent s’ajouter aux règles d’urbanisme existantes, limitant le droit à construire à l’intérieur du périmètre de l’ASL, sans qu’il soit aisé de déterminer leur nature (administrative ou civile) et leur force obligatoire dans le temps.

Le législateur, avec la loi ALUR, a tenté de supprimer toute entrave aux nouvelles constructions dans les lotissements.

L’ensemble des règles contenues dans un règlement de lotissement deviennent caduques à l’expiration d’un délai de 10 ans à compter de la délivrance d’un arrêté de lotir si le lotissement est à cette date couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Elles n’ont donc plus aucune force obligatoire entre colotis, la loi ALUR ayant en outre supprimé la possibilité de demander leur maintien (ce qui était prévu dans la version antérieure de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme).

En revanche, les effets du cahier des charges perdurent dans le temps, la jurisprudence de la Cour de cassation garantissant une pleine efficacité au 3^ème alinéa de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme sans se soucier des évolutions induites par la loi ALUR.

En effet, en 2016, celle-ci l’a exprimé au travers de plusieurs décisions marquantes.

Dans un arrêt du 7 janvier 2016 (n°14-24.445), elle confirme ne voir aucun obstacle à ce que les colotis choisissent de « contractualiser » un règlement de lotissement, de façon à ce que les règles qu’il contient échappent à la sanction de la caducité passés les dix ans de l’autorisation de lotir.

En outre, la Cour de cassation a validé la position de la Cour d’appel qui avait estimé qu’un article du règlement de lotissement prohibant un certain type de constructions n’était pas une règle d’urbanisme « mais une disposition destinée à régir les rapports entre les colotis et les modalités de vie en commun (…) » (arrêt du 21 janvier 2016 (n°15-10.566).

Il confirme le caractère contractuel des clauses du cahier des charges régissant les constructions comprises dans le lotissement. Or, il s’agissait d’un article du cahier des charges « limitant la superficie des constructions pouvant être édifiées sur chaque lot »…

Un arrêt rendu le 29 septembre 2016 (n° 15-22414 et 15-25017) est également marquant. La Cour d’appel estimait qu’un règlement de lotissement devait être considéré comme ayant acquis une valeur contractuelle.

Cette appréciation a été validée par la Cour de cassation : le cahier des charges du lotissement prévoyait la création d’une construction par lot d’un ou plusieurs logements. La Cour a considéré qu’il ne s’agissait pas de la reproduction de la règle d’urbanisme mais que celle-ci avait un caractère contractuel.

La 3ème Chambre Civile dans un arrêt du 13 octobre 2016 (n° de pourvoi 15-23674), confirme s’il le fallait sa position concernant un cahier des charges approuvé. Elle affirme « que les clauses du cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (…). »

La Cour de cassation s’affranchit de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme issu de la loi ALUR, ce quel que soit le document considéré. Pour la Cour de cassation, les règlements de lotissement peuvent selon elle devenir des contrats au-delà des dix ans de l’autorisation de lotir (si les colotis en ont marqué la volonté) et les cahiers des charges (qu’ils soient approuvés ou non) rester applicables dans leur globalité sans condition de délai.

Quant au Conseil d’Etat, il reste quant à lui fidèle à sa position, avant même la loi ALUR  et interprète les règles contenues dans un cahier des charges. Il leur donne valeur de règles d’urbanisme ou pas. Ainsi dans un avis récent, il s’est prononcé sur la caducité de règles contenues dans un cahier des charges considérant qu’il s’agissait de règles d’urbanisme (CE, 1^ère et 4^ème chambres, 24juillet 2019, n°430362). L'avis rappelle que l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme prévoit la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme. Dans l’espèce visée par la Haute juridiction, il s’agissait d’interpréter la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement. Le Conseil d’État en déduit que cette limitation cesse de s'appliquer au-delà de dix ans, si le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu.