Un rapport du CESER IDF sur les logements à loyer intermédiaire

Le 10-12-2019

Le 17 octobre 2019, l’assemblée plénière du CESER Île-de-France a adopté le rapport, résultant des travaux de la commission Cadre de vie, habitat et politique de la ville : « Pour un développement des logements à loyer intermédiaire en Île-de-France ». Le rapporteur était Paul Philippot. L’avis et le rapport sont publiés sur le site Internet www.ceser-iledefrance.fr rubrique Etudes et travaux. Nous les résumons ci-après.

Les logements à loyer intermédiaire sont une catégorie de logements dont les loyers sont situés entre ceux du logement social et ceux du marché libre. Les locataires qui peuvent y accéder sont ainsi censés bénéficier d’un niveau de loyer compatible avec leur pouvoir d’achat, et d’une localisation au cœur des métropoles. Mais l’Île-de-France est actuellement confrontée à un véritable déficit de l’offre de logements à loyer intermédiaire qui soient accessibles aux ménages à revenus moyens (de 1 300 à 2 400 €/mois).

C’est ainsi qu’il y a une trentaine d’années on comptait environ 850000 logements à loyer intermédiaire, essentiellement possédés par les banques et les investisseurs institutionnels. On en compte aujourd’hui environ 80000.

Il se construit actuellement un peu moins de 5 000 logements à loyer intermédiaire par an en Île-de-France (bilan 2018 du Comité régional de l’habitat et de l’hébergement), alors qu’il faudrait en produire 15 000 par an pendant 10 ans pour répondre à la demande du marché. Un des objectifs du rapport est d’analyser les causes du grave déficit de production de logements à loyer intermédiaire conventionnés avec l’ANAH : il y a eu en tout et pour tout 850 logements conventionnés à loyer intermédiaire sur l’ensemble du territoire national en 2018.

Cette situation s’explique en partie du fait de l’opacité des loyers plafonds : ceux-ci, fixés au niveau national par les pouvoirs publics dans le cadre de ce conventionnement, constituent une indication insuffisante pour les propriétaires bailleurs dans la mesure où ils sont ensuite adaptés localement.

Les propositions du CESER IDF sont les suivantes.

1. Agir en priorité sur le stock de logements anciens existants

Le Ceser fait observer que le développement des logements à loyer intermédiaire sur l’ensemble du territoire national sera d’autant plus efficace si on agit en priorité sur le stock de logements existants (35,4 millions de logements sur l’ensemble de la France métropolitaine au 1er janvier 2016 selon les estimations de l’Insee), et non pas seulement sur la production annuelle de logements neufs qui s’élève à environ 300 000 logements par an et qui ne représente donc qu’à peine 1% de ce stock.

Il rappelle en outre, que l’action sur le stock de logements anciens est beaucoup plus rapide, moins onéreuse pour les finances publiques, et mieux localisée au centre des agglomérations.

2. Réorganiser le conventionnement avec l’ANAH et réformer les loyers plafonds

Le Ceser invite les pouvoirs publics à ériger le conventionnement en tant que principal vecteur de leur politique de développement du logement locatif intermédiaire dans le parc existant. Il invite en outre l’Anah à mettre un terme à l’opacité des loyers plafonds qui empêche actuellement les bailleurs privés qui le souhaitent d’obtenir rapidement et facilement les informations qui sont nécessaires à leur prise de décision concernant le conventionnement. Pour ce faire, il invite l’Anah à rendre accessible sur Internet l’ensemble des loyers plafonds qui sont devenus applicables après leur adaptation au plan local.

3. Réformer la sortie du conventionnement

Les loyers intermédiaires sont par définition inférieurs au prix du marché. Ils sont pourtant soumis à la même législation qui interdit, à la fin de la convention et au départ du locataire, la réévaluation du prix du loyer. En application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, un décret pris chaque année (décret du 26 juillet 2019) pose en effet le principe que, dans les zones tendues (28 agglomérations), le loyer d’un logement vacant ne peut excéder celui payé par le précèdent locataire (sauf exception : travaux), et que seul un loyer manifestement sous-évalué peut être réévalué lors du renouvellement du bail. Dans ce cas, la hausse est étalée par 6ème si elle est supérieure à 10 % (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). Il faudrait donc que la Région obtienne de l’Etat une réorientation de l’action de l’Anah en Île-de-France et une évolution réglementaire spécifique à l’Îlede-France pour accompagner la sortie du conventionnement. De même, la réglementation de l’article 6 de la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 17-1 nouveau de la loi du 6 juillet 1989), qui impose des loyers de référence, devrait être réévaluée en cas de sortie du conventionnement.

4. Créer une mission de prospection pour promouvoir la location à loyer intermédiaire auprès des propriétaires bailleurs

Le Ceser invite la Région à renforcer la promotion de la location à loyer intermédiaire auprès des propriétaires bailleurs. Cette promotion pourrait être conduite soit par la Région elle-même, soit par un organisme missionné par elle, qui pourrait être les acteurs de l’intermédiation locative (ex les agences immobilières à vocation sociale).

5. Créer une prime exceptionnelle en vue d’encourager le développement du conventionnement à loyer intermédiaire

Le Ceser rappelle qu’il avait soumis en 2013 une proposition à l’Exécutif régional qui consistait en la création d’une prime exceptionnelle de 5 000€, accordée la première année aux propriétaires bailleurs, et ceci dans le but d’inciter ces derniers à mettre davantage de logements à disposition sur le marché locatif. Cette proposition, qui n’avait pas été retenue à l’époque, pourrait être à nouveau examinée par la Région dans le but d’encourager le développement du conventionnement à loyer intermédiaire. Elle pourrait être considérée comme une aide non remboursable venant en complément de la défiscalisation, et non comme une avance sur crédit d’impôt. Le Ceser souligne en outre que pour être efficace, cette prime doit être suffisamment incitative. Il signale, à ce titre, que la métropole de Lyon applique déjà une prime de ce type d’un montant de 9000 € au travers du dispositif « louer malin ».

6. Offrir une meilleure garantie des loyers aux propriétaires bailleurs

Le Ceser rappelle que la garantie des loyers (sécurisation locative) et l’assurance de ne pas voir son logement dégradé sont, pour les bailleurs, des conditions essentielles. La Région pourrait donc s’engager à donner un certain nombre de garanties, en complément de celles déjà octroyées par l’Etat et d’autres collectivités territoriales et locales, comme cela se pratique par l’Etat dans le cadre de l’intermédiation locative au travers des dispositifs « Louez solidaire et sans risque » et « Solibail ».

7. Revaloriser les plafonds de ressources

Compte tenu du fait que, contrairement aux plafonds de loyer, les plafonds de ressources pour les prêts locatifs sociaux (PLS) et prêts locatifs intermédiaires (PLI) n’ont pas été revalorisés depuis de nombreuses années, le Ceser propose de revaloriser - a minima pour les ménages résidants en zone A et Abis - les plafonds de ressources.

8. Octroyer les mêmes avantages fiscaux aux personnes morales et physiques

Reconnaissant qu’il s’agit là d’une proposition relevant de la compétence exclusive de l’Etat, le Ceser propose que, dans un souci d’égalité de traitement, les mêmes avantages fiscaux soient offerts aux bailleurs personnes physiques, que ceux qui sont accordés aux bailleurs personnes morales qui construisent des logements à loyer intermédiaire. Il s’agit notamment de l’exonération de taxe foncière pendant 20 ans, et de l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Enfin, pour favoriser la simplification à laquelle sont très attachées les personnes physiques, il faudrait y ajouter la soumission des revenus fonciers issus des loyers intermédiaires au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) de 30 % (impôt + prélèvements sociaux), mis en place par la loi de finances pour 2018.

Source : 25 millions de propriétaires • N°décembre 2019

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