Le bailleur et la loi Energie climat

La loi relative à l’Energie et au climat est parue le 9 novembre 2019. Parmi ses 69 articles, quelques-uns concernent directement les bailleurs de logements. En voici l’essentiel.

Vers une éradication des logements les plus énergivores

La loi Energie et climat contient une série de mesures visant à terme à éradiquer les logements énergivores.

La notion de décence

Depuis la loi du 17 août 2015, pour pouvoir être qualifié de décent, un logement locatif doit respecter une condition de performance énergétique. La loi nouvelle précise cette notion pour indiquer que le seuil sera défini par une consommation d’energie finale par m2 et par an (art. 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989).

En copropriété

Certains bailleurs peuvent être confrontés, dans un immeuble en copropriété, au refus de l’assemblée de voter des travaux pourtant nécessaires pour atteindre une meilleure qualité de performance énergétique. La loi nouvelle évite que le locataire puisse obtenir la condamnation de son bailleur à faire des travaux s’il prouve sa diligence à agir. Le propriétaire doit prouver qu’il a fait des travaux dans ses parties privatives et que, pour les parties communes, il a essayé, mais sans succès, d’obtenir de la copropriété une décision de travaux (art. 20-1 modifié de la loi du 6 juillet 1989).

Cette mesure, comme la précédente, doit entrer en vigueur au plus tard le 1er janvier 2023.

Blocage des loyers

Le décret de blocage des loyers dans les zones tendues sera désormais soumis à une condition supplémentaire. Le bailleur peut habituellement pratiquer une hausse de loyers s’il démontre avoir effectué des travaux d’une certaine ampleur. Désormais, il devra aussi prouver que le logement ne dépasse pas une consommation maximale de 331 kWh/m2/an (logements classés au moins E). Précisons que le décret du 26 juillet 2019 a anticipé cette mesure, pourtant applicable à compter seulement de 2021, selon la loi nouvelle.

Le partage des économies de charges

La “troisième ligne de quittance” est un mécanisme issu de la loi du 25 mars 2009 et qui permet au bailleur de demander à son locataire une participation aux travaux d’économie d’énergie qu’il a réalisés dans le logement. Le mécanisme, dont la complexité a nui au succès, est encadré et prévoit que la participation demandée au locataire ne peut excéder la moitié de l’économie qu’il réalise.

A compter de 2021, la loi nouvelle ajoute une condition à la mise en place de cette 3e ligne de quittance : le logement après travaux doit atteindre une performance énergétique minimale, inférieure à 331 kWh/m2/an. Il faudra également que le logement ait bénéficié d’un “ensemble de travaux”. (Cette condition existait déjà mais les deux conditions étaient jusqu’à présent alternatives, elles sont désormais cumulatives).

Le seuil de performance minimal

C'est le cœur de la loi nouvelle : l’article 22 fixe un seuil maximum de consommation d’énergie pour les logements : il est de 330 kWh/m2/an.Cette exigence est indépendante de toute location ou vente, mais elle est d’application différée : elle sera effective à compter du 1er janvier 2028. Toutefois, les copropriétés en difficulté (en plan de sauvegarde, en procédure de carence ou autre type de difficultés spécifique) auront un délai complémentaire, jusqu'au 1er janvier 2033, pour atteindre ce seuil.

Par ailleurs, les immeubles ayant des contraintes particulières de nature technique, architecturale ou patrimoniale les empêchant d’atteindre le seuil en seront dispensés. Il en est de même si le coût des travaux requis pour atteindre le seuil est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Une obligation d’information

Pour inciter les propriétaires à atteindre l’objectif, le législateur prévoit par ailleurs une obligation d’information à l’occasion de la vente ou de la mise en location.À compter de 2022, les publicités de vente et de location, ainsi que les contrats de vente et les baux devront indiquer l’obligation d’atteindre le seuil minimum de performance énergétique.

À partir de 2028, il faudra indiquer dans ces mêmes documents (annonces et contrats) que l’obligation n’a pas été atteinte.

Réaliser un audit

Dans certains cas, le législateur impose de réaliser un audit, document plus complet que le simple diagnostic de performance énergétique. Pour les ventes et location de logements classés F ou G, il sera obligatoire de fournir un audit au lieu du DPE (à partir de 2022).

La loi nouvelle complète par ailleurs les informations contenues dans le DPE, à partir de 2022. Il devra mentionner le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE. Cette information devra aussi figurer dans le bail ainsi que dans les annonces de vente et de location.

En pratique 

Le législateur accorde une importance croissante à l’efficacité énergétique des logements et s’achemine vers une interdiction de location des logements les plus énergivores. Il est donc conseillé :

- D’abord de vérifier le niveau de performance actuel de vos logements ;
- Si ce niveau est F ou G, de programmer un ensemble de travaux pour atteindre le niveau requis ;
- En cas d’impossibilité, réunir les preuves l’attestant ;
- Rechercher des financements aidés avec le soutien de votre chambre de propriétaires.