Nouveau décret relatif à l’évolution de certains loyers

Sous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle. 

Le décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020 (J.O. du 31 juillet) réglemente pour un an l’évolution de certains loyers, en modifiant de nouveau le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.

Ce décret, au contenu identique par rapport au précédent décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019, s’applique aux baux de logements vides et meublés loués à titre de résidence principale, conclus ou renouvelés du 1^er août 2020 au 31 juillet 2021.

Il concerne les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, c’est-à-dire les 28 agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse (annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013^[1]).

Les logements exclus du champ d’application du décret :

Il s’agit des logements faisant l'objet d'une première location et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois (article 2 du décret du 27 juillet 2017 modifié).

Les logements soumis au décret :

Les logements faisant l’objet d’une relocation (changement de locataire) :

Pour les logements reloués du 1^er août 2020 au 31 juillet 2021, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, augmenté de la variation de l’IRL (indice de référence des loyers) si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail^[2] (article 3 du décret du 27 juillet 2017 modifié).

L’article 4 du décret de 2017 modifié prévoit trois dérogations :

1. si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence^[3] portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;
2. lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (augmenté de la variation de l’IRL si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail) ;
3. le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Les baux renouvelés (locataire déjà en place) :

Si le bail est renouvelé entre le 1^er août 2020 et le 31 juillet 2021, le loyer du bail renouvelé ne peut être réévalué (sauf révision prévue par une clause d’indexation figurant dans le bail).

L’article 5 du décret de 2017 modifié prévoit une dérogation à cette règle : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, celui-ci peut être réévalué, cette hausse ne pouvant toutefois excéder la plus élevée de ces deux limites :

• la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer pratiqué, révisé dans les limites de l’article 17-1, I de la loi de 1989 (c’est-à-dire suivant l’IRL) ;
• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Concernant la 2^nde limite :

Comme précédemment, le décret ajoute une condition sur la performance énergétique du logement qui est entrée en vigueur le 1^er janvier 2020 (cette condition est reprise au dernier paragraphe du point II A).

Autres informations émanant du décret :

• Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique (les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990).
• Est exclu du montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989^[5] ou à une majoration du loyer en application de l'article 17-1, II de la même loi^[6].
• Le coût des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.
• Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l'objet d'une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.