Vente partie propriété/Toiture/mur en commun statut copro obligatoire?
Question :
Bonjour,
Une adhérente souhaite vendre une partie d'un bien qu'elle possède pour l'instant en totalité. Elle reste propriétaire de la seconde, où elle loue deux appartements. Pas de "parties communes" à proprement parlé hormis une partie de toiture et un mur.
Doit-elle obligatoirement avoir le statut de copropriété pour vendre son bien ou existe-t-il d'autres solutions envisageables ?
Réponse :
Bonjour,
La question posée par votre adhérente est intéressante.
Selon l’article premier de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, ce dernier s’applique à « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots » et où chaque « lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».
Il résulte de la jurisprudence que la division par lots comportant des parties privatives et une quote-part de parties communes est une condition nécessaire, mais suffisante pour que le statut de la copropriété s’applique.
Comme l’indique un ouvrage, on ne peut pas parler de division de lots, et donc de copropriété, notamment en cas d’indivision simple, de société d’attribution, mais aussi en cas d’« immeubles imbriqués ou accolés » sans partie commune (Code de la copropriété Lexis-Nexis 2019, p. 7 et 8).
En particulier, « le statut ne s'applique pas aux immeubles divisés en deux dans le sens de la hauteur, l'un des propriétaires se voyant attribuer la partie gauche du bâtiment et l'autre la partie droite (Chevallier, comm. : DP 1939, 4, p. 78. – TGI Avranches, 14 mai 1959 : AJPI 1961, II, p. 117).
En pareille éventualité, les droits et obligations de chacun des copropriétaires se règlent d'après les titres de propriété pouvant exister. À défaut, il faudrait admettre l'existence d'une sorte de servitude d'indivision portant sur les parties indispensables à l'existence et à la conservation de l'immeuble, telles que les gros murs et le toit, de sorte que l'un des copropriétaires ne pourrait démolir le côté de la maison lui appartenant qu'à la condition de ne causer aucun dommage à l'autre (cf. en ce sens, sous l'empire de l'ancien article 664 : CA Rennes, 5 juin 1893 : DP 1894, 2, p. 145). Il convient néanmoins d'observer que, dans la situation évoquée, les parties pourraient convenir d'une division par lots de l'immeuble, lequel se trouverait dès lors soumis au statut de la copropriété » (Juris-classeur, copropriété, fasc. 61, n°50 et 51).
Ainsi donc, un immeuble divisé en deux verticalement n’est pas soumis au statut de la copropriété, dès lors qu’aucune partie commune n’est créée (voir C.Cass., 3ème civ., 14 janv. 2016, n°13-22292, Administrer juillet 2016, p. 49).
La jurisprudence paraît même admettre que des immeubles différents puissent être imbriqués les uns dans les autres, se surplombent en partie, sans que le statut de la copropriété s’impose, comme l’illustre une décision rendue par la Cour de cassation le 22 septembre 2009.
Dans cette affaire, il s’agissait d’un immeuble divisé verticalement en deux, sauf au niveau des greniers, où, en raison de la présence d’une souche de cheminée, le grenier du premier propriétaire était situé en partie au-dessus du grenier du second propriétaire. L’un des propriétaires en déduisait qu’« une telle situation implique nécessairement à tout le moins que les murs et la toiture localisés à cet endroit soient en droit des parties commues ».
Pourtant, la Cour de cassation a jugé qu’« attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'imbrication des locaux quant aux greniers ne résultait que d'une configuration particulière de l'immeuble doté d'un fronton central triangulaire à hauteur des greniers et d'un mur de refend déporté pour tenir compte de l'implantation de la cheminée, sans suffire à créer des parties communes ayant vocation à être attribuées par quote part, qu'au contraire les actes de propriété établis après la division initiale de l'immeuble avaient soigneusement partagé en deux éléments distincts chacune des deux parties de la maison d'origine sans prévoir de lot indivis et que l'état apparent de l'immeuble accréditait cette volonté que tout soit distinctement partagé sans laisser subsister d'éléments communs, et retenu, que le fait que les époux X... aient fait établir un état descriptif de division destiné aux seuls besoins de la publicité foncière, ne constituait pas l'aveu de l'existence de lots, la cour d'appel en a exactement déduit que l'immeuble n'était pas soumis au statut de la copropriété » (C.Cass., 3ème civ., 22 septembre 2009, n°08-18350Administrer fev. 2010, p. 56).
En l’espèce, il semble ressortir du croquis transmis par votre adhérente que son immeuble ne peut pas être divisé totalement dans le sens de la hauteur. A la jonction des corps de ferme, il semble que les divers appartements sont imbriqués.
Compte tenu de la jurisprudence précitée, cela ne devrait pas empêcher qu’une autre organisation que le statut de la copropriété puisse être choisie, du moment qu’aucune partie commune n’est créée. Si certaines parties sont indivisibles, il est possible, comme l’indique un commentaire ci-dessus, de prévoir des servitudes.
Il convient dans tous les cas qu’elle se rapproche se son notaire pour réfléchir sur la division possible et l’organiser.
Signalons que même s’agissant d’immeubles divisés par étages, la pratique et la jurisprudence (voir CA Rennes, 1re ch. A, 22 juin 2004 et Civ. 3e, 8 sept. 2010, n°09-15.554) ont admis la possibilité d’une division en « volumes » sans application du statut de la copropriété.
Là encore, il est nécessaire de recourir à un notaire.
